« L’investissement en nue-propriété, le placement résilient par nature »

« L’investissement en nue-propriété, le placement résilient par nature »

Tribune de Nicolas de Bucy, Directeur général du groupe Perl.

« L’investissement en nue-propriété, le placement résilient par nature »
Crédit photo © Perl

Dans le contexte que nous traversons actuellement, hausse brutale des taux d’intérêts, situation géopolitique instable, illisibilité des dispositifs fiscaux, de nombreux épargnants préfèrent différer leurs investissements. Or, il existe un placement offrant une sécurité dans le temps : l’investissement en nue-propriété. Ce montage, très prisé des conseillers en gestion de patrimoine, a déjà fait ses preuves face aux aléas de marché passés.

Un investissement sécurisé dans le temps avec des avantages non négligeables

Créé au début des années 2000, ce modèle repose sur le démembrement de propriété inscrit dans le Code Civil, c’est-à-dire le partage des droits de propriété entre la nue-propriété et l’usufruit. C’est notamment le cas du viager, qui est la forme de vente immobilière la plus connue du grand public. Concrètement, un investisseur particulier achète la nue-propriété d’un bien, c’est-à-dire le droit d’en disposer, tandis que l’usufruit, c’est à dire l’usage, est confié à un bailleur institutionnel qui va en assurer la gestion locative, percevoir les loyers et entretenir le bien pendant toute la durée de l’investissement.

Ainsi, aucun aléa ne viendra grever la rentabilité puisque l’investisseur, en tant que nu-propriétaire, ne sera jamais concerné par des aléas telle que la vacance locative ou des loyers impayés. Autre avantage conséquent, il percevra une décote du prix d’acquisition, de 30% à 40%, correspondant à la valeur de la seule nue-propriété. Chaque année, elle est valorisée mécaniquement et au terme de la période, l’investisseur récupère la pleine-propriété du bien, sans frais ni formalité. Il peut ainsi décider de le vendre, l’occuper ou le louer, comme n’importe quel autre bien immobilier. Il réalisera de plus une valorisation économique qui dépendra cependant de l’évolution des prix du marché immobilier.

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Un autre atout du montage est la neutralité fiscale liée à cet investissement. Ne percevant aucun loyer sur ce bien, l’épargnant ne verra pas son imposition sur le revenu augmenté. Le bien n’entre également pas dans l’assiette taxable de l’Impôt sur le Fortune Immobilière (IFI), permettant de continuer à investir dans l’immobilier sans alourdir sa pression fiscale.

Dans le marché actuel, la remontée des taux peut enfin être une opportunité si vous êtes déjà propriétaire de biens immobiliers en location. En effet, dans le cadre d’un investissement en nue-propriété, les intérêts de l’emprunt contracté sont déductibles de vos revenus fonciers actuels, et à venir.

Un investissement adapté selon vos objectifs patrimoniaux

La palette de biens immobiliers proposés sur ce marché est très large, allant d’un studio à 45.000 € à un appartement familial haussmannien à plus d’1.000.000 €. En fonction de votre stratégie ainsi que de vos objectifs patrimoniaux, il existe de nombreux avantages spécifiques. Identifions trois grands profils :

  • Le premier profil concerne une cible d'investisseurs de moins de 40 ans, ayant comme volonté de se constituer un patrimoine immobilier sans contrainte de fiscalité ou de gestion. La décote immédiate du prix leur permet de maximiser leur investissement sur des biens « prime ».
  • Âgés de 40 à 60 ans, les investisseurs du deuxième profil n’ont pas besoin de revenus complémentaires immédiats. Ils ont, outre tous les avantages de l’investissement en nue-propriété, une volonté de préparer leur retraite, au moment où leurs revenus sont les plus élevés. Ils peuvent également agir sur des revenus fonciers existants par ailleurs.
  • Le dernier profil, après 60 ans, souhaite profiter des avantages fiscaux liés à la transmission d’une nue-propriété en plaçant des fonds disponibles. En effet, l’assiette taxable se calcule sur la valeur de la nue-propriété en fonction de la durée restante d’usufruit. Elle sera donc inférieure à la valeur du bien en pleine propriété.

À chaque âge de la vie correspond un objectif d’investissement en nue-propriété. C’est un montage patrimonial accessible et disponible partout en France, dans des communes dynamiques où la demande immobilière est forte. Il conviendra d’avoir un regard tout particulier sur l’encadrement en fin de période de démembrement. C’est un moment crucial, où l’expertise et les services exclusifs liés à l’anticipation viendront sécuriser votre investissement dans le temps.

©2023-2024
L'Argent & Vous
Nicolas de Bucy

Le parcours de Nicolas de Bucy

Directeur Général, Perl

Diplômé en tant qu’expert en gestion financière à l’ISEG de Paris en 1997, Nicolas de Bucy débute sa carrière à la RIVP en qualité de directeur d’agence adjoint pendant deux ans. En 2001, il rejoint le groupe Foncia en tant que directeur de la gestion locative, puis directeur d’agence. De 2005 à 2011, il devient directeur du développement au service Investisseurs afin de développer les partenariats avec les promoteurs et les prescripteurs. Nicolas de Bucy intègre ensuite le Crédit Foncier immobilier en tant que directeur du département patrimonial en 2011 puis du département résidentiel en 2013. Il rejoint les équipes de Perl en 2021 en qualité de directeur général adjoint, puis est nommé directeur général en juin 2023.

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