Tribune de Maël Bernier, Directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.
Les mesures présentées début juin au Conseil National de la Refondation Logement tout comme les mesurettes annoncées triomphalement par le HCSF (Haut conseil stabilité financière) pour libérer l’octroi des crédits immobiliers en France auraient de quoi faire rire si les conséquences n’étaient pas si dommageables.
Alors que les Français rencontrent de plus en plus de problèmes pour trouver un logement, les hautes autorités ont en fait, depuis plusieurs mois, ajouté des exigences bloquantes qui n’ont pas lieu d’être et qui, non seulement contraignent les acheteurs au-delà de l’augmentation des taux d’intérêt déjà très pénalisante mais en plus quasi-paralysent le marché. Pour expliquer cela très simplement, un emprunt est aujourd’hui possible uniquement sous réserve de respecter 35% d’endettement maximum des revenus nets. Ainsi, un couple gagnant 4.000€ peut rembourser 1.400€ mais pas 1.500€ car il serait alors à un endettement proche de 38%. C’est évidemment très arbitraire et nous militons depuis des mois pour que cette notion soit remise (comme c’était le cas précédemment) à l’appréciation des prêteurs et donc des banques afin de leur permettre de dépasser le cas échéant cette règle.
Des règles d’octroi des crédits trop strictes
Or le HCSF n’autorise à dépasser ce seuil que dans 20% des cas, les banques étant placées sous surveillance et priées de remonter leurs informations à la Banque de France, sous peine d’être sanctionnées ! Et dans ces 20% de dérogations, 80% devaient être consacrées à la résidence principale, les 20% restant étant donc accordés aux résidences secondaires et autres investissements locatifs. En clair, la part pour ces derniers était extrêmement faible, soit 4% des production totale. C’est dérisoire quand on sait que nous avons besoin des investisseurs locatifs pour fournir aux Français des logements en location.
Un ajustement à la marge
Le HCSF dans sa grande mansuétude n’a pas touché à la règle, mais a seulement, dans sa part de dérogation de 20%, décidé que 30% et non plus 20% pouvaient être accordés à d’autres achats que la résidence principale, soit 6% de la production totale. C’est absolument insuffisant car évidemment les candidats à l’investissement locatif sont le plus souvent déjà titulaires d’un crédit sur leur résidence principale et se retrouvent donc avec un niveau d’endettement très vite dépassé. Ces règles ont donc entraîné une baisse considérable de la classe des petits investisseurs locatifs, ne laissant que les personnes les plus aisées disposant de cash accéder à ces investissements. C’est profondément injuste car bien souvent cela correspond à des couples de cadres qui achètent un bien pour avoir un complément de retraites le jour venu.
Un pari risqué et perdu d’avance
Le pari de la Banque de France et du HCSF est apparemment le suivant : bloquer le marché pour entraîner l’effondrement des prix. Problème, c’est nier deux réalités concrètes : premièrement certains Français sont abondamment “garnis” d’épargne et peuvent donc continuer à acheter, deuxièmement ceux qui ont acheté dans les 5 ou 6 dernières années à des taux à entre 1% et 2% ou même en dessous ne vont pas revenir sur le marché pour acheter plus cher un nouveau bien avec en plus un crédit lui-même plus cher, sauf contrainte absolue (bien devenu réellement trop petit, divorce, décès etc..). Enfin, pour que les prix baissent, il faut un déséquilibre offre et demande, or ce que nous constatons sur le marché c’est moins de demandes mais aussi moins d’offres donc on reste à l’équilibre. CQFD !
