Avec des taux à 4%, les banques retrouvent à nouveau des marges sur le crédit immobilier.
C’est un panorama forcément de plus en difficile pour les emprunteurs que décrit actuellement le courtier en prêts immobiliers Meilleurtaux. La proportion des dossiers finançables avec un taux d’endettement inférieur à 35% ne représente plus qu’une grosse moitié (55%) des demandes reçues par Meilleurtaux alors qu’on était pas loin des deux tiers il y a un an et demi avant la forte remontée de taux à laquelle on assiste depuis le début 2022. Une demande qui est par ailleurs en baisse d’environ 20% au premier semestre 2023, du point de vue du nombre de demandes de prêts déposées sur Meilleurtaux.
De + en + de dossiers non finançables
Dans le même temps, un tiers des dossiers reçus par le courtier n’ont plus aucune chance d’être financés car ces emprunteurs affichent un taux d’endettement supérieur à 40%. Cette proportion n’était que de 25% début 2022. Il reste ensuite un peu plus de 10% de dossiers (entre 35% et 40% d'endettement) pour lesquels une dérogation à la règle des 35% maximum de taux d’endettement demeure possible.
Ce taux d’endettement, qui correspond à la part des revenus consacrée au remboursement des mensualités de crédits, assurance emprunteur comprise, reste très surveillé par les autorités de régulation. Or, la seule façon de réduire ce taux d’endettement est de mobiliser davantage d’apport personnel, ce qui n’est bien sûr pas toujours possible, ou d’allonger la durée d’emprunt sachant qu’on est plafonné à 25 ans dans l’ancien.
Une capacité d’achat réduite de 25% en 18 mois
Pour résumer la situation, Meilleurtaux a calculé qu’un ménage avec 4.000 € de revenus mensuels s’endettant sur 20 ans aura perdu entre 50.000 et 60.000 € de capacité d’emprunt en 18 mois lorsque les taux seront à 4%, c’est-à-dire demain. Aujourd’hui, la plupart des barèmes bancaires avant négociations sont en effet déjà compris entre 3,70% et 3,90% sur cette durée et ils peuvent même déjà dépasser 4% sur 25 ans. « Chaque mois qui passe grignote davantage la capacité d’achat. Il aurait fallu que les prix baissent de 25% en 18 mois pour compenser cette situation », souligne Maël Bernier, Directrice de la communication de Meilleurtaux.
L’offre bancaire se reconstitue
Maël Bernier s’attend encore à quelques hausses des taux dans les prochains mois mais elle y voit aussi une bonne nouvelle car cela commence à faire revenir sur le marché certaines banques qui s’étaient retirées du marché immobilier. L’offre est en effet toujours restreinte aujourd’hui, certains établissements bancaires ne prêtant plus depuis un an. Or avec des taux à 4% qui permettent à nouveau de dégager une rentabilité suffisante, une partie d’entre eux veulent revenir. Pour les emprunteurs, cela permettra « davantage de choix, moins de sélectivité ou une meilleure facilité à obtenir une délégation d’assurance », explique Maël Bernier.
On pourrait même espérer que les banques se fixent à nouveau des objectifs commerciaux de production de crédits à la rentrée, de quoi relancer un environnement concurrentiel au bénéfice des emprunteurs.
a savoir
Meilleurtaux constate que les changements d’assurance emprunteur fonctionnent très bien dans le cadre de la Loi Lemoine. Les emprunteurs qui résilient leur assurance ont en moyenne 45 ans avec un prêt contracté il y a 6 ou 7 ans et réalisent des économies supérieures à 23.000 €.
