L’accalmie du marché immobilier ne s’est pas encore répercutée avec la même vigueur sur l’ensemble du territoire français. En moyenne, les villes du littoral résistent mieux, mais l'euphorie post-Covid semble avoir tiré sa révérence.
La baisse des prix immobiliers constatée à l’échelle nationale n’est pas aussi nette pour les villes du littoral. Mais la surperformance de certaines destinations enregistrée depuis la pandémie de Covid laisse peu à peu la place à un rééquilibrage du marché, montrent les derniers chiffres du marché publiés par la plateforme Meilleurs Agents.
Des hausses de prix supérieures à la moyenne nationale
Selon ses dernières analyses, les zones côtières françaises enregistrent une hausse de prix moyenne au mètre carré de +3,4% en un an, au-dessus de la tendance nationale à +0,4%. Mais d’une destination à l’autre, les situations sont assez contrastées, et dans leur ensemble, les stations balnéaires sont aussi confrontées à la réalité du marché, avec une demande contenue par des conditions d’accès au crédit plus difficiles.
En termes de "grandes" zones géographiques, deux grands blocs se distinguent : le premier est constitué de la Corse et de la région PACA, où le marché immobilier affiche une croissance annuelle des prix moyenne supérieure à 5% (respectivement +5,3% et 5,2%).
Au sud-est, la valorisation se poursuit : +5,6% pour Saint-Jean Cap Ferrat, station balnéaire la plus chère de France, où le prix du mètre carré frôle désormais les 17.000€ (16.955€) et même +6,3% pour Ramatuelle (15.668€) et +7,8% à Saint-Tropez (14.219€), qui complètent le podium des cités les plus chères de la région PACA – destinations de prestige, dopées par une clientèle étrangère particulièrement fortunée, assez imperméable aux variations de coût de l'emprunt.
La Corse au calme ?
Sur l’île de Beauté, derrière une belle croissance annuelle et après +12,8% de hausse en deux ans, se dessine une légère correction depuis le début de l’année, avec +0,5% sur le premier semestre : le prix au mètre carré s’y élève tout de même à 4 794€ en moyenne et les tarifs grimpent dans les stations les plus cotées : Zonza, à proximité de Porto-Vecchio, notamment, affiche un prix de 7 311€/m², en hausse de +4,7% en un an.
Pour le second bloc, celui de la côte atlantique, l’accalmie se ressent davantage, avec une croissance des prix contenue à +1,8% sur un an : dans cette zone occidentale, certaines destinations affichent même un ralentissement : -2,7% pour Biarritz (à 8.455€ le mètre carré), ou encore -2,2% pour Lacanau, et -1,8% pour Lège-Cap Ferret, station la plus chère de l’Atlantique, à 12.150€ le mètre carré.
Repères
Evolution des prix des littoraux Français sur un an
- PACA : 6.071€/m2 : +5,2%
- Corse : 4.794€/m2 : +5,3%
- Languedoc-Roussillon : 3.740€/m2 : +4,1%
- Manche : 3.967€/m2 : +2,8%
- Bretagne : 3.931€/m2 : +2,6%
- Atlantique : 5.373€/m2 : +1,8%
Source : Meilleurs Agents, prix juillet 2023.
Aux yeux de Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques chez Meilleurs Agents, « le contexte dans lequel évolue le marché immobilier semble s’étendre jusqu’aux littoraux et affecter également les résidences de stations balnéaires. Un véritable changement de tendance s’opère avec une croissance qui ralentit, exception faite pour la région PACA [tirée par une poignée de micro-marchés très haut-de-gamme, NDLR). »
Rééquilibrage
Changement de tendance, ou rééquilibrage général face à la flambée des prix du mètre carré constatée sur le front ouest post-Covid ? En dépit du contexte, la demande générale pour les destinations les pieds dans l’eau est loin d’être atone, mais se déporte visiblement là où les achats immobiliers demeurent encore abordables.
En atteste la très bonne tenue du Languedoc-Roussillon, littoral le moins cher de France à 3.740€ le mètre carré en moyenne, qui a progressé de 4,1% sur un an.
« C’est donc sans surprise que l’on retrouve les stations balnéaires avec les plus fortes variations de prix en un an, à savoir Canet-en-Roussillon (3.805€, +10,7%) et Le Barcarès (3.109€, +10,2%), toutes deux situées près de Perpignan. » ajoute Barbara Castillo Rico. Sa station la plus chère : Palavas-les-Flots, présente un prix qui demeure attractif à 5 420€/m2 (+2,6%). Sa station la moins chère : Port-la-Nouvelle, descend même à 2.323€/m².
L'emplacement, la plage
L’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement. L’adage bien connu de la valorisation immobilière vaut, pour les villes littorales, en matière de leur proximité avec la plage.
D’après Meilleurs Agents, leur accès au rivage fait grimper les prix des logements de façon proportionnelle: +7,8% en moyenne pour une localisation située à moins de 20 minutes à pied de la plage par rapport à un bien identique situé plus à l’écart, tout littoral confondu. Être à moins de cinq minutes à pied de la plage fait augmenter la valeur d’un bien de +22,1% en moyenne. Entre 5 à 10 minutes, cette valeur est majorée de +11,6%, et entre 10 et 15 minutes de la plage, l’impact est réduit à 6,9%.
