L’évolution des seuils de l’usure ouvre la voie à des taux d’emprunt allant jusqu'à 5%

Les nouveaux seuils de l’usure applicables au mois de septembre continuent logiquement à augmenter en reflétant la hausse récente des taux d’emprunt. La Banque de France estime d’ailleurs que le taux effectif pratiqué par les établissements de crédit entre juin et août pour les prêts de 20 à 25 ans a désormais dépassé la barre des 4%, à 4,17%.

On rappellera que le calcul des seuils de l’usure se fait aujourd’hui mensuellement (trimestriellement auparavant), une mesure provisoire qui sera prolongée jusqu’à janvier 2024. Ces seuils restent établis sur la base de la moyenne des taux nominaux des emprunts immobiliers, appelés également taux effectifs ou nominaux, pratiqués par les banques lors des trois mois précédents.

Pour les prêts d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans, les seuils évoluent de 5,12% en août à 5,28% pour septembre. Pour les prêts sur 20 à 25 ans, on passe de 5,33% à 5,56%.

La barre des 5% se rapproche

Les seuils de l’usure correspondent aux taux maximums auxquels les banques ont le droit de prêter, en faisant la somme du taux nominal, de l’assurance emprunteur, des frais de dossier et de caution. D’après les courtiers, il faut en général une marge d’au moins 50 à 60 points de base entre le taux nominal d’un prêt et son seuil de l’usure pour que le dossier soit finançable. Pour des prêts sur 25 ans, ces nouveaux seuils permettront par exemple à des dossiers de passer avec des taux nominaux allant jusqu’à près de 5%.

Comme chaque mois, il reste maintenant à voir l’ampleur de la hausse que les banques appliqueront à leurs barèmes de septembre sachant qu’on est déjà autour de 4,20% sur 25 ans actuellement. Le réseau de courtage en prêts immobiliers Empruntis s’attend par exemple à des hausses moyennes comprises entre 15 et 25 points de base selon les établissements pour les barèmes de ce début septembre. Le courtier en prêts immobiliers Vousfinancer signale même qu’une banque affiche désormais un taux qui dépasse le cap symbolique des 5% sur 25 ans, un niveau inédit depuis 2008 !

Pour des prêts sur 20 ans, les seuils de l'usure ne devraient plus poser de problèmes car les taux nominaux sur cette durée restent généralement 20 à 30 points de base inférieurs à la durée 25 ans. Or les emprunts contractés sur 20 à 25 ans sont soumis à la même limite de taux d’usure (5,56% en août).

De nouvelles hausses de taux attendues

Le revers de la médaille de la hausse des seuils de l’usure, c’est donc que cela ouvre chaque mois la porte à une importante répercussion sur les barèmes des banques dont certaines attendaient toujours des taux plus élevés pour prêter davantage, sachant que le taux de dépôt de la Banque centrale européenne est actuellement à 3,75%. Ce taux est très important car il correspond au niveau auquel les banques sont rémunérées lorsqu’elles placent leurs liquidités à la BCE. Prêter à un taux inférieur n'est bien sûr pas avantageux...

La situation semble se débloquer progressivement mais trois réunions monétaires de la BCE sont encore programmées avant la fin de l’année : le 14 septembre, le 26 octobre et le 14 décembre. Il serait étonnant de ne pas assister à encore une hausse des taux directeurs d’ici là, ce qui laisse penser que les banques vont continuer à augmenter leurs barèmes en direction des 5% sur 25 ans. Mais avec un retour souhaitable d’une certaine concurrence qui freinera ces hausses à mesure que le crédit immobilier redevient plus rentable pour les banques. On peut alors espérer une véritable accalmie début 2024.