Les taux des prêts immobiliers continuent à augmenter en octobre mais l’offre bancaire se reconstitue

Pas de pause dans la hausse des taux des prêts immobiliers qui dure maintenant depuis 21 mois consécutifs. Les banques continuent à remonter leurs barèmes en octobre avec l’aide de l’évolution des seuils de l’usure. D’après les barèmes des courtiers, les hausses sont quand même un peu moins fortes ce mois-ci que les mois précédents : +0,15 point de base en moyenne.

Sur 20 ans, il devient quasiment impossible de trouver des offres à moins de 4%, même pour les meilleurs profils d’emprunteurs. D’après le courtier en ligne Pretto, les emprunteurs avec des revenus annuels inférieurs à 40.000 € se voient aujourd’hui proposer des taux autour de 4,25%.

Des offres à 5%

Sur 25 ans, il faut compter environ 20 points de base supplémentaires, soit 4,20% pour les meilleures offres et autour de 4,40% à 4,50% pour des dossiers moyens. En fonction des banques, il peut exister des écarts très importants allant jusqu’ à 1,5 point entre les taux minimums et maximums proposés. Le réseau Vousfinancer signale d’ailleurs l’apparition en octobre de taux à 5% sur 25 ans et même 20 ans dans plusieurs banques. « Nous n’avons pas intermédié de dossiers à ces taux-là, ayant pu obtenir des taux plus bas dans d’autres banques », précise Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.

Des banques reviennent

De tels taux permettent aux banques de reconstituer progressivement leurs marges sur le crédit immobilier même si les taux directeurs ont encore connu une hausse en septembre, avec notamment un taux de dépôt de la Banque centrale européenne à 4% depuis le 20 septembre. Pretto confirme ainsi le retour de certaines banques nationales qui avaient ralenti, voire arrêté la production de crédits depuis mi-2022. Vousfinancer ajoute que certaines banques annoncent progressivement la levée de certaines restrictions dans l’octroi des crédits : un établissement reprend par exemple des financements à 110% et un autre vient d’arrêter ses restrictions mises en place il y a 10 mois sur des critères de revenus minimum et de montant maximum financé.

La hausse va continuer

Il ne faut cependant pas espérer de baisse ou de pause à court terme. Vousfinancer maintient son scénario de taux moyens à 4,5% sur 20 ans d’ici la fin de l’année et 5% au premier trimestre 2024. Pretto s’attend également à des taux qui pourraient approcher les 5% d'ici à la fin de l'année.

Desserrer la règle du taux d'endettement pour financer la rénovation

Depuis le début 2022 où ils se situaient encore proches de 1%, les taux d’emprunt ont plus que quadruplé, entraînant une baisse d’environ 30% de la capacité d'emprunt des Français à cause de la règle de limitation du taux d'endettement à 35% des revenus. Pretto estime que faire passer ce taux maximum à 38% permettrait de récupérer immédiatement 8% de capacité d'emprunt à revenu équivalent, ce qui rendrait à nouveau possible un tiers des projets aujourd'hui exclus. A l’échelle du marché français, le courtier a calculé que cela représenterait entre 100.000 et 150.000 transactions supplémentaires.

Pretto répète son idée de flécher cette capacité d'emprunt supplémentaire vers des biens énergétiquement vertueux ou pour financer des travaux de rénovation énergétique de passoires thermiques. « Cela permettrait ainsi de financer sans investissement public supplémentaire ces enjeux sociétaux clés », souligne le courtier.