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En un an et demi, le coût des prêt-relais a pratiquement doublé. Cela constitue un facteur supplémentaire de grippage du marché immobilier ancien.
Les prêt-relais n’ont pas échappé à la forte hausse des taux d’emprunts depuis un an et demi, si bien que leurs taux dépassent aujourd’hui 4%. La Banque de France estime ainsi que le taux effectif pratiqué par les établissements de crédit pour les prêts relais ans a atteint en moyenne 4,15% cet été (entre juin et août 2023).
2,15% début 2022
Au premier trimestre 2022, quand les taux d’emprunts immobiliers étaient encore au plancher avec des offres à peine supérieures à 1% sur 20 ans, le taux des prêt-relais se situait juste au-dessus de 2% (2,15% en moyenne). Ce taux a donc quasiment doublé en un an et demi. Limité à une durée de 2 ans maximum (1 an renouvelable une fois), le prêt-relais reste plus onéreux qu’un prêt immobilier classique compte tenu de son échéance rapprochée.
Destiné à faciliter les déménagements en permettant le déblocage de fonds nécessaires à l’achat d’un nouveau logement quand on n’a pas encore vendu sa propriété initiale, l’avantage du prêt-relais est qu’on ne rembourse pas le capital pendant cette durée de 2 ans maximum mais seulement ses intérêts. Une fois que l’emprunteur a vendu son bien, le prêt-relais est remboursé sans pénalités (il n’y a pas d’indemnités de remboursement anticipé).
Le prêt-relais peut vite coûter très cher
Pour limiter les coûts, il faut naturellement rembourser le prêt-relais le plus rapidement possible et donc ne pas perdre de temps avec la vente de son bien initial. Car si on ne rembourse tous les mois que les intérêts du prêt-relais sans amortissement du capital, les échéances mensuelles peuvent vite grimper selon le montant emprunté.
Avec un taux de 4,15%, un prêt-relais de 150.000 € coûtera par exemple un peu plus de 500 € par mois. Pour un prêt-relais de 300.000 €, ce sera plus de 1.000 € par mois. En ajoutant le coût de l’assurance emprunteur qui doit être souscrite comme avec un prêt classique, on arrive vite à près de 550 € par mois pour un prêt-relais de 150.000 € et à 1.100 € pour 300.000 €.
Sans oublier que des frais de garantie (caution notamment) devront être acquittés. Pour un prêt-relais de 150.000 €, une caution souscrite auprès de Crédit Logement reviendra par exemple 2.215 €, dont environ la moitié est restituable lors du remboursement.
Différé possible
Certaines banques peuvent cependant proposer un différé permettant de ne payer les intérêts qu’au terme du crédit. Cela permet d’alléger les mensualités pendant la période initiale mais ne doit pas faire oublier le coût élevé du prêt-relais. Le différé du paiement des intérêts n'est d'ailleurs pas gratuit car dans ce cas, le capital se gonfle chaque mois des intérêts non acquittés le mois précédent, de sorte que le coût global sera légèrement supérieur.
Grippage du marché immobilier ancien
Ce coût croissant du prêt-relais couplé à l’augmentation des délais de vente concourt d’ailleurs à dissuader davantage certains ménages de changer de logement dans la période actuelle de hausse des taux. Cela constitue donc un facteur supplémentaire de grippage du marché immobilier ancien déjà pénalisé par les difficultés de financement sur les prêts principaux qui voient leurs barèmes augmenter chaque mois depuis le début de l’année 2022. D’autant que les secundo-accédants qui remboursent encore un emprunt souscrit à des taux de 1% à 2% ont du mal à accepter d’en souscrire un nouveau à 4% aujourd’hui.
