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La barre des 4% va souvent être dépassée en juillet, même sur les durées d'emprunt de 20 ans.
Tant redoutée, la barre des 4% pour les taux d’emprunt immobiliers est désormais largement atteinte avec des barèmes bancaires qui dépassent désormais ce niveau sur les durées supérieures à 20 ans. Même sur 20 ans, il faut maintenant faire partie des meilleurs profils, c’est-à-dire disposer de hauts revenus et d’un gros apport personnel, pour décrocher un taux inférieur à 4%.
Comme chaque mois, la publication des nouveaux seuils de l’usure pour juillet a ouvert la porte à une nouvelle hausses des barèmes établis par les banques. D’autant plus que les seuils de l’usure de juillet connaissent une forte hausse : +41 points de base pour les prêts sur 20 à 25 ans à 5,09%. De quoi permettre aux banques d’augmenter fortement leurs grilles tout en restant sous ces limites.
18 mois de hausse consécutive
Selon les barèmes de juillet du courtier en ligne Pretto, les emprunteurs dans la tranche de revenus annuels inférieurs à 40.000 € se voient désormais proposer des taux supérieurs à 4% sur toutes les durées : 4,02% sur 15 ans, 4,17% sur 20 ans et 4,33% sur 25 ans. Les profils avec des revenus annuels compris entre 40 et 80 KE sont à peine mieux lotis avec 3,93% sur 15 ans, 4,08% sur 20 ans et 4,24% sur 25 ans. Pour des hauts revenus de plus de 80 KE, les taux descendent encore sous les 4% sur 15 et 20 ans mais plus sur 25 ans (4,08%).
« Sur 20 et 25 ans, la moyenne des taux dépasse pour la première fois la barre des 4% », souligne Pretto. Cela fait maintenant 18 mois de hausse consécutive pour les taux d’emprunt qui ont cette fois quadruplé, passant d’à peine plus de 1% sur 20 ans début 2022 à plus de 4% aujourd’hui.
Pretto constate quand même actuellement des signes d’assouplissement de l’octroi de crédit en régions. « Certains de nos partenaires bancaires régionaux et mutualistes accordent des crédits à davantage de profils : projets locatifs pour certains clients, allégement des conditions d’apport pour les plus beaux profils… Malheureusement ces assouplissements sont limités à trop peu de banques et le marché reste bien en deçà de son activité normale », indique le courtier.
Capacité d’achat en chute libre
En conséquence, le pouvoir d’achat immobilier des ménages continue à diminuer face à des prix des logements qui peinent encore à reculer. Compte tenu de la règle de taux d’endettement maximum de 35%, à salaire donné, la hausse des taux ampute chaque mois davantage la capacité d’emprunt, à moins d’allonger la durée d’emprunt ou de mobiliser davantage d’apport personnel, ce qui devient de moins en moins possible pour la plupart des acquéreurs.
Pour une mensualité de remboursement de 1.000 €, on pouvait par exemple emprunter jusqu’à 245.500 € sur 25 ans il y a un an et demi (au taux de 1,30%). Avec un taux de 4,20%, ce montant se réduit aujourd'hui à 180.000 € (-27%). A salaires constants, on peut dire que la capacité d’achat sur 25 ans a donc fondu de 27%. On arrive ainsi à un écart de budget de plus de 65.000 € qui peut correspondre dans certaines régions à deux pièces en moins. Tout cela avec un coût du crédit qui a explosé (+120%).
L'espoir de renégocier son crédit
Pour la suite, tout dépendra des prochaines décisions de la Banque centrale européenne sur ses taux directeurs (prochaine réunion le 27 juillet), sachant que quelques hausses semblent encore nécessaires pour accompagner la baisse de l’inflation.
Plus tard, c’est-à-dire pas avant 2024, des baisses de taux directeurs pourraient quand même intervenir pour favoriser la croissance économique. Ceux qui empruntent aujourd’hui à 4% peuvent ainsi espérer renégocier leur taux dans les prochaines années, sachant qu’il faut une baisse d’au moins 0,8 point par rapport au taux initial pour qu’un rachat de crédit soit intéressant.
