Les bonnes nouvelles de 2024 pour financer un achat immobilier

Les bonnes nouvelles de 2024 pour financer un achat immobilier
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Légère baisse des taux, décotes plus faciles à obtenir, détente sur l'investissement locatif, prêts à taux bonifié, compléments de PTZ ou réapparition de durées d'emprunt supérieurs à 25 ans...

Les bonnes nouvelles de 2024 pour financer un achat immobilier
Crédit photo © PCA-STREAM / Philippe Chiambaretta

Ça bouge en ce début d’année pour le crédit immobilier et dans le bons sens… La plupart des banques attaquent 2024 avec la volonté de prêter davantage et beaucoup d’établissements élargissent leurs offres pour capter des profils divers d’emprunteurs. Il faut dire que la forte baisse des taux obligataires depuis le mois d’octobre permet aux banques de diminuer leurs coûts de refinancement, ce qui a reconstitué leurs marges sur les prêts immobiliers. De quoi diminuer légèrement leurs barèmes pour certaines ou accorder plus facilement des décotes sur les taux proposés aux candidats à l’acquisition d’un logement.

Investissement locatif

Les banques se montrent tout d’abord plus ouvertes aux emprunteurs désirant financer un investissement locatif même si la qualité du bien reste primordiale pour l’acceptation du dossier et l’obtention d’un bon taux. La lettre du diagnostic de performance énergétique (DPE) fera donc la différence et il faudra prévoir une enveloppe de travaux de rénovation dans la catégorie des passoires énergétiques.

Prêts à taux bonifié et compléments du PTZ

Conscientes des difficultés de beaucoup de ménages pour acheter dans le neuf compte tenu du niveau des prix élevés, de plus en plus de banques proposent des prêts à taux bonifié. Il s’agit notamment de prêts sans intérêts avec une enveloppe plafonnée à 20.000 ou 25.000 € venant compléter le prêt à taux zéro (PTZ). Sans attendre la mise en place des nouvelles modalités du PTZ pour 2024, les Banques Populaires propose par exemple aux moins de 35 ans éligibles au PTZ le doublement du montant accordé jusqu’à 25.000 € (taux de 0% sur durée pouvant aller jusqu’à 25 ans avec la gratuité des frais de dossier). Les Caisses d’Epargne propose un dispositif similaire pour un montant maximum de 20.000 €.

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Le réseau de courtage en prêts immobiliers Vousfinancer signale que beaucoup de banques proposent aussi des prêts à taux bonifiés pour les primo-accédants qui ne sont pas éligibles au PTZ, pour des montants de 50.000 € maximum, à des taux variant de 0% à 3,5%, sous conditions d’âge, de travaux ou d’un bon DPE par exemple.

« Ces prêts ont un impact non négligeable sur le coût du crédit, d’autant qu’ils sont cumulables. Il est fréquent que nous proposions des prêts avec plusieurs lignes à des taux différents : le prêt principal, le PTZ et un prêt bonifié complémentaire, avec un vrai impact sur le coût du crédit, mais aussi le taux d’endettement lorsqu’un lissage est possible », explique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.

Retour de durées allant jusqu’à 30 ans !

Grande nouveauté aussi de ce début 2024, une caisse régionale d’un réseau bancaire vient d’annoncer la réouverture des demandes de financement sur des durées supérieures à 25 ans, allant même jusqu’à 30 ans. Comment est-ce possible alors que des durées supérieures à 25 ans avaient complètement disparu pour les logements anciens depuis plusieurs années ? D’après Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer, cette banque compte utiliser la marge de dérogation aux règles du Haut Conseil de la stabilité financière (HCSF) sur une petite partie de sa production de crédits car il faut rappeler que la durée d’emprunt est limitée à 25 ans ou à 27 ans dans le neuf et sous conditions de travaux dans l'ancien. Les taux proposés par cette banque sont assez attractifs sur 27 ans : de 4,40% à 4,90% en fonction des revenus. Sur 30 ans, ils sont beaucoup moins intéressants : de 5,37% à 5,87%.

Ajustement des règles du HCSF

Depuis le 1er janvier 2024, la HCSF autorise d’ailleurs les banques, hors dérogation, à dépasser la durée d’endettement maximale de 25 ans jusqu’à 27 ans si le crédit immobilier lié à l’acquisition dans l’ancien donne lieu à un programme de travaux dont le montant représente au moins 10% de l’opération (contre 25% en 2023). Mais attention, toutes les banques ne sont pas disposées à proposer ce type de prêts.

Par ailleurs, il reste encore à éclaircir les modalités précises, c’est-à-dire s’il s’agit d’un différé de remboursement de deux ans maximum avec une période d’amortissement ne pouvant excéder 25 ans comme les règles du HCSF l’imposent jusqu’à présent, ou bien d’un réel allongement de la durée d’emprunt à 27 ans. Dans le premier cas d’un simple différé, cela permet certes d’aménager la période remboursement en début de prêt mais pas d’améliorer la capacité d’endettement des acquéreurs ni de minorer leurs mensualités…

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