Le prêt-relais : une solution qui facilite un déménagement mais qui peut vite coûter cher

Le prêt-relais est la solution la plus facile lorsqu’on souhaite changer de résidence principale en achetant par exemple une maison avant d’avoir vendu son appartement actuel, sans passer par l’étape intermédiaire de la location. « Très concrètement, il permet le déblocage de fonds permettant l’achat d’un nouveau bien, alors même que la propriété initiale n’a pas encore été vendue », rappelle le réseau de courtage en crédits immobiliers Cafpi.

Deux ans maximum

Le prêt-relais reste un mode financement particulier qui répond à des règles bien précises. Sa durée est d’un an, renouvelable une fois. L’acquéreur a donc deux ans pour vendre son logement mais pas plus, sachant que les délais de transaction sont aujourd’hui proches de 3 mois en moyenne selon les régions. « Ce délai supplémentaire pour vendre son bien initial est une réelle bouffée d’oxygène, d’autant que nous sommes actuellement sur un marché attentiste, avec des délais de vente plus longs », explique Caroline Arnould, Directrice du Développement Cafpi.

Attention, la banque ne vous prêtera pas la somme que vous désirez : le montant du prêt relais est en général limité à environ 70% de la valeur du bien mis en vente. Cela peut aussi se compliquer si vous n’avez pas fini de rembourser le prêt de ce bien car dans ce cas, le capital restant dû sera déduit par la banque.

Le capital ne se rembourse qu’à la fin

Le gros avantage du prêt-relais est aussi qu’on ne rembourse pas le capital pendant sa durée (2 ans maximum) mais seulement ses intérêts. Cela permet donc de ne pas cumuler l'amortissement avec celui du prêt qui complètera le financement du nouveau logement. Les banques pratiquent cependant des taux un peu plus élevés qu’un prêt immobilier classique (entre +0,20% et 0,30% plus cher selon Cafpi) et prélèvent aussi des frais de dossiers souvent plus importants.

Un taux actuel proche de 4%

Les prêt-relais n’ont pas échappé à la forte hausse des taux d’emprunts, si bien que leurs taux tournent aujourd’hui autour de 4%. La Banque de France estime d’ailleurs que le taux effectif pratiqué par les établissements de crédit entre mai et juillet 2023 pour les prêts relais ans a atteint 3,96%. Enfin, une assurance emprunteur doit être souscrite comme avec un prêt classique. De la même manière, des frais de garantie devront être acquittés.

Bien sûr, les revenus de l’emprunteur, son taux d’endettement mais également les chances que son bien à vendre trouve preneur au prix affiché sont méticuleusement analysés par la banque avant d’octroyer un prêt-relais.

Une fois que le client a vendu son bien, le prêt-relais est remboursé sans pénalités (il n’y a pas d’indemnités de remboursement anticipé). Le prêt relais fonctionne donc comme un prêt in fine : seuls les intérêts du prêt et de l’assurance emprunteur sont à rembourser pendant sa durée, puis lors de la vente du bien initial, le capital devra être intégralement remboursé.

Le prêt-relais peut vite coûter cher

Pour limiter les coûts, il faut naturellement rembourser le prêt-relais le plus rapidement possible et donc ne pas perdre de temps avec la vente de son bien initial. Car si on ne rembourse tous les mois que les intérêts du prêt-relais sans amortissement du capital, les échéances mensuelles peuvent vite grimper selon le montant emprunté. Avec un taux de 4%, un prêt-relais de 150.000 € coûtera par exemple au moins 500 € par mois. Pour un prêt-relais de 300.000 €, ce sera plus de 1.000 € par mois.

Certaines banques peuvent cependant proposer un différé permettant de ne payer les intérêts qu’au terme du crédit. Cela permet d’alléger les mensualités pendant la période initiale mais ne doit pas faire oublier le coût élevé du prêt-relais. Le différé du paiement des intérêts n'est d'ailleurs pas gratuit car dans ce cas, le capital se gonfle chaque mois des intérêts non acquittés le mois précédent, de sorte que le coût global sera légèrement supérieur.

Ne surtout pas surestimer la valeur de son bien

Le prêt-relais reste donc une opération assez complexe qui nécessite un maximum de précautions. Le plus important est de ne pas surestimer la valeur de votre résidence actuelle et il semble nécessaire aujourd’hui d’intégrer une marge de négociation. Dans le cas contraire, le délai de vente serait allongé et les charges mensuelles plus lourdes. Cela pourrait aussi remettre en cause votre financement puisqu’il est calculé en fonction de la valeur estimée, voire dans les cas extrêmes pousser au surendettement si jamais le bien n’est pas vendu dans les deux ans.