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Cette remise à plat, amorcée par les discussions du PLF 2024, passera plus vraisemblablement par un un projet de loi spécifique.
La réforme du régime fiscal de la location meublée attendra… Des jalons ont été posés par plusieurs amendements débattus la semaine dernière, souvent avec l'assentiment de la majorité, en Commission des finances lors de l’examen du projet de loi de finances (PLF) pour 2024 mais il ne reste pratiquement rien dans le texte retenu par le gouvernement après activation mercredi de l’article 49-3. Cela ne veut pas dire que l’exécutif ne veut pas s’attaquer à ce chantier complexe qui touche à la fiscalité globale des revenus fonciers, mais qu’il passera plutôt par un projet de loi spécifique, probablement déposé début 2024.
Une seule mesure dans le PLF 2024
En attendant, le PLF 2024 a pour l’instant retenu une première mesure prioritaire touchant à la fiscalité des meublés touristiques. L’abattement forfaitaire de 71% sur les revenus (jusqu’à 188.700 € aujourd’hui) tirés de la location de meublés de tourisme classés serait ramené à 50% avec une limite de 77.700 € de revenus annuels, comme c’est le cas aujourd’hui pour les loueurs de meublés non classés. Une exception toutefois : cet abattement resterait à 71% pour les locations meublées classées dans des territoires ne se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, avec quand même un seuil de chiffre d'affaires maximum diminué à 50.000 €.
Vers un alignement du régime des abattements forfaitaires
Après ce premier rééquilibrage, on peut s’attendre à l’avenir à un véritable alignement du régime des abattements forfaitaires sur les revenus tirés de la location d’un bien immobilier. Le ministre du Logement, Patrice Vergriete, a déjà posé l’idée d’un taux de 40% applicable à la fois aux locations touristiques (50% ou 71% aujourd’hui) mais aussi à la location meublée de longue durée (50% aujourd’hui) et à la location vide traditionnelle de longue durée qui n’a droit qu’à 30% à ce jour (micro-foncier).
La niche des amortissements
Oui mais resterait toujours le gros avantage fiscal lié à la déclaration au réel, très prisée par les investisseurs pratiquant la location meublée (touristique ou de longue durée) car elle permet de générer des amortissements sur le bien immobilier et au final de neutraliser la quasi-totalité des loyers pour échapper à l’impôt. Pour ne pas alimenter un effet d’aubaine vers cette niche fiscale, il faudrait donc certainement revoir toutes les conséquences de ce mécanisme particulier. Plusieurs amendements s’y sont déjà essayés, proposant jusqu’à réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value de cession des biens meublés loués à titre non professionnel (LMNP). Le débat ne fait donc que commencer…
L’amortissement se pratique sur des durées de 25 à 30 ans, aboutissant à des déductions annuelles de 3,3% à 4% de la valeur du bien qui viennent minorer les loyers déclarés. Le mobilier peut également être amorti sur des durées plus courtes, généralement de 5 à 7 ans. Si un amortissement ne peut être entièrement consommé durant une année, il est reportable sur les années suivantes. Les amortissements non utilisés sont d'ailleurs reportables indéfiniment.
a savoir
Une petite disposition a été insérée dans le PLF 2024 afin de prolonger l’exonération d’impôts en cas de location d’une ou plusieurs pièces meublées de son habitation principale à des personnes n’y élisant pas domicile, lorsque le produit de la location ne dépasse pas 760 euros TTC par an. Cette règle, actuellement fixée jusqu’au 15 juillet 2024, serait prolongée jusqu’à la fin de l’année 2026.
