La crise du logement neuf va durer mais des espoirs de relance sont permis à partir de 2025

La crise du logement neuf va durer mais des espoirs de relance sont permis à partir de 2025

Le Challenge de l'habitat innovant 2024 du Pôle Habitat de la Fédération Nationale du Bâtiment a confirmé la capacité des constructeurs, promoteurs et aménageurs à adapter leurs modèles de production pour répondre à la crise du logement.

La crise du logement neuf va durer mais des espoirs de relance sont permis à partir de 2025
Crédit photo © Maisons Vertes

Réunis à Barcelone du 30 novembre au 2 décembre pour un séminaire technique, les dirigeants de la Fédération Nationale du Bâtiment (FFB) et du Pôle Habitat de la FFB ont salué la capacité de leurs adhérents et partenaires industriels à proposer des innovations et adapter leurs modèles de production pour répondre à la crise du logement qui touche de plein fouet la construction de logements neufs. Car pour beaucoup de ces professionnels, constructeurs de maisons, promoteurs immobiliers, aménageurs fonciers ou rénovateurs globaux, cela fait déjà plus d’un an qu’il a fallu s’adapter à une crise sans précédent qui mêle à la fois la flambée des coûts de construction, l’empilement des normes, la hausse de prix des terrains renforcée par l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN), l’envolée des taux d’emprunt qui désolvabilise la clientèle et la réduction de certaines aides au logement.

Une filière en grande difficulté

Pour beaucoup, c’est un sentiment d’incompréhension qui domine face à une politique du logement fermant les yeux sur les difficultés croissantes d’une filière qui s’efforce de loger les Français mais dont l’environnement inflationniste compromet les projets, compresse les marges et désormais la trésorerie. Une filière en grande difficulté donc, avec des carnets de commandes en berne et des réductions de personnel devenues impossibles à éviter. Certains professionnels décident même de jeter l'éponge en anticipant leur retraite après avoir livré leurs programmes en cours.

Projet de loi de finances 2024

Le Pôle Habitat de la FFB dénonce bien sûr l’absence de prise en compte de ses avertissements lancés depuis deux ans par un gouvernement qui se montre davantage préoccupé par les équilibres budgétaires de la nation et semble attendre que le chômage gagne le secteur du bâtiment avant de réagir. Les récents débats autour du projet de loi de finances (PLF) 2024 ont ainsi montré que Bercy privilégie les économies sur le Prêt à taux zéro (PTZ) alors que c’est pourtant le dispositif le plus approprié pour aider les ménages à compenser la hausse des taux, obstacle de beaucoup de projets d’achat depuis qu’on a dépassé 4%.

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Quant à l’investissement locatif financé par les investisseurs particuliers, le gouvernement n’en veut plus en confirmant l’extinction progressive du Pinel et en misant sur les investisseurs institutionnels pour prendre le relais avec la construction de logements locatifs intermédiaires. En attendant, les réservations de logements neufs plongent de 40% et la construction de maisons neuves en dehors des zones urbaines ne bénéficiera plus de PTZ dès janvier si l’exécutif ne revient pas sur sa réforme, pourtant balayée par le Sénat lors de son examen du PLF fin novembre.

Une réforme du PTZ qui fait beaucoup de bruit

« L’écrasante majorité des députés, des sénateurs et des élus locaux ne comprennent pas l’entêtement du gouvernement sur le PTZ alors que la situation actuelle plaide clairement pour son maintien avec l’effondrement des chiffres de la construction, les difficultés des Français à se loger, le tassement des chiffres de l’emploi et le sentiment de relégation sociale des Français vivant hors des zones urbaines », avait réagi Olivier Salleron, président de la FFB. « Ce serait un déni de démocratie », a martelé Olivier Salleron à Barcelone, craignant bien sûr que le gouvernement fasse une nouvelle fois usage du 49-3 en deuxième lecture du PLF.

Des destructions de postes inéluctables

Le président du Pôle Habitat de la FFB, Grégory Monod, ajoute que Bercy omet toujours de comptabiliser les recettes induites par chaque logement neuf, principalement la TVA, en rappelant qu’un logement financé par un PTZ rapporte en moyenne 35.000 € en solde net à la nation. Or, pour de nombreux ménages, le PTZ participe à l’apport personnel grâce au différé de remboursement qu’il permet, sans lequel les projets de construction n’aboutiraient pas. Quant au retour massif des institutionnels dans le logement locatif intermédiaire, Olivier Salleron et Grégory Monod n’y croient pas pour des raisons de rentabilité insuffisante. Le président de la FFB a par ailleurs rappelé ses craintes d’assister à 150.000 destructions de postes à fin 2024-début 2025 si on laisse cette crise s’étendre, voire le double si on englobe l’ensemble de la filière avec les industriels et sous-traitants.

Des espoirs pour 2025

Loin de se laisser abattre, les professionnels regardent déjà plus loin que 2024 qui sera peut-être l’année la plus difficile pour eux. Les espoirs reposent sur la stabilisation des coûts des matériaux de construction qui pourrait laisser la place à quelques baisses et sur une véritable détente des taux d’emprunt à partir de la mi-2024, sachant que la hausse des taux directeurs semble désormais terminée avec la diminution progressive de l’inflation. La plupart des banques n’ont d’ailleurs pas procédé à des augmentations de taux dans leurs barèmes de ce mois de décembre, ce qui n’était plus arrivé depuis très longtemps.

Parmi ces chefs d’entreprise réunis à Barcelone, beaucoup ont opéré une montée en gamme de leurs maisons ou résidences pour s’en sortir. Dans certaines régions privilégiées, le succès de la résidence secondaire auprès d’une clientèle aisée permet d'amortir les chocs. D’autres ont préféré rationaliser leurs process de fabrication en recourant à des éléments préfabriqués en usine pour compresser les prix comme le groupe familial normand Maisons Maugy qui mise notamment sur sa nouvelle unité de construction de murs en ossature bois. Mais beaucoup se retrouvent contraints de mettre en sommeil des projets dont le coût dépasse le budget de leurs clients, en particulier des jeunes et des primo-accédants. Il reste sinon la solution de revoir à la baisse la surface de sa maison, un phénomène déjà largement observé par le Pôle Habitat de la FFB à hauteur de -8 m² de surface habitable pour les maisons entre 2021 et 2023, mais les annulations de projets se multiplient aussi.

Des innovations techniques et financières

Alors que 25 projets ont été présentés à Barcelone le week-end dernier dans le cadre du challenge de l’habitat innovant 2024, on peut par exemple citer la performance de la société familiale Maisons Vertes de proposer une maison individuelle de près de 80 m² à moins de 120.000 € (hors terrain) malgré de belles caractéristiques thermiques et environnementales, grâce notamment à des panneaux solaires. Ce projet a remporté la médaille d’or de la catégorie « Logement abordable ».

Dans la catégorie « Transformation du tissu urbain existant », un beau projet aux frontières de la construction et de l’agrandissement présenté par la société Ami Bois, basée près de Toulouse, a remporté la médaille d’argent avec le comblement d’une "dent creuse" par une petite maison de 130 m² sur trois niveaux. Ami Bois a réussi à bâtir cette maison en ossature en bois sur une parcelle de seulement 118 m² avec livraison de murs en préfabriqué en plein cœur de Saint-Ouen-sur-Seine, en région parisienne, pour un budget inférieur à 430.000 €, soit 3.300 € le m².

Enfin, les innovations peuvent parfois s’essayer sur le terrain financier. Devant la disparition des acquéreurs et la multiplication des demandes de location, Jonathan Preveraud, vice-président du Pôle Habitat de la FFB et directeur général de la société d’aménagement foncier Terrains du Sud, nous a ainsi confié travailler sur des contrats de location avec option d’achat de maisons, encadrés par un acte notarié. Il s’agirait par exemple de proposer une période de location de deux ans durant laquelle l’occupant de la maison paye un loyer et une redevance qui constituera son apport personnel s’il exerce son option d’achat à terme, facilitant alors l’obtention de son emprunt. En contrepartie, la partie d’épargne versée pendant deux ans serait perdue si le locataire renonce à son option d’achat.

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