La baisse des prix de l’immobilier est bel et bien enclenchée en France

La baisse des prix de l’immobilier gagne peu à peu l’ensemble du territoire français même si la tendance reste très progressive, à mesure que les vendeurs intègrent la nouvelle donne qui voit les taux d’emprunt augmenter chaque mois depuis plus d’un an. Ce n’est que récemment que cette forte hausse des taux s’est véritablement ressentie en se traduisant par une multiplication des projets d’acquisition non finançables.

Les conditions d’octroi des crédits en question

Lorsque les taux sont remontés de 1% sur 20 ans à 2%, l’effet était surtout psychologique mais lorsqu’on a atteint 3%, l’obstacle du taux d’endettement ou taux d’effort a commencé à devenir bloquant pour une partie des ménages. Aujourd’hui où on s’approche de 3,5% et même de 4% sur 25 ans, on commence à entrer "dans le dur" avec une chute des volumes de prêts accordés, au point que certains professionnels du crédit immobilier lancent un message d’alerte, appelant à revoir les règles entourant les critères d’accès à l’emprunt (taux d’effort de 35% et durée d’emprunt maximale de 25 ans dans l’ancien). Selon le groupe bancaire BPCE, ce n’est toutefois qu’un scénario avec des taux à 5% ou 6% qui pourrait entraîner un véritable krach immobilier, c’est-à-dire une chute des prix de plus de 20%.

Les prix mettent du temps à s’ajuster

Le spécialiste de l’estimation des prix immobiliers, Meilleurs Agents, parlait déjà fin 2022 d’un « véritable point de bascule », mais d’abord pour les grandes métropoles où les prix élevés rendent le taux d’effort, soit la part du revenu qu’un ménage consacre au remboursement du crédit, plus difficile à contourner. Meilleurs Agents observe aujourd’hui que l’ensemble du territoire bascule en territoire négatif au niveau des prix, y compris beaucoup de villes moyennes et les zones rurales même si l’ampleur de la baisse est encore peu significative. Comme toujours, l’inertie du marché immobilier fait que les prix mettent du temps à s’ajuster avec une première phase où les délais de transaction s’allongent fortement, beaucoup de vendeurs restant encore accrochés à leurs prétentions.

Le pire n’est jamais certain

La baisse des prix semble donc appelée à se poursuivre mais le pire n’est jamais certain. Peut-être même que la hausse des taux d’emprunt immobiliers va bientôt toucher à sa fin si le reflux de l’inflation se confirme et permet aux banques centrales de stopper la remontée des taux directeurs, voire de les modérer par la suite. Le marché immobilier français pourrait alors trouver un certain équilibre sans que les prix ne connaissent la chute que certains espèrent…

Lyon décroche, Nice résiste

En attendant, Meilleurs Agents observe un nouveau cycle baissier d’autant plus notable que le début du printemps marque traditionnellement l’essor des transactions. Or cette année, le dégel ne s’est pas encore manifesté. Dans le détail, parmi les grandes villes, la plateforme de mise en relation des acquéreurs et des agences immobilières ne mesure des progressions de prix qu’à Nice, Strasbourg et Lille sur les trois premiers de l’année. Avec +2,1% autour de 5.160 € le m² en moyenne, Nice se hisse d’ailleurs au même niveau que Lyon, les deux seules grandes villes encore au-dessus des 5.000 € le m² après Paris. A l’inverse, c’est à Lyon (-3,3%), Toulouse (-2%), Marseille (-1,8%), Paris (-1,5%) et Bordeaux (-1,3%) que cette pression baissière se fait le plus ressentir depuis le début de l’année.

« Cette réaction baissière n’a rien d’anormal et témoigne au contraire du caractère sain du marché qui s’ajuste aux nouvelles conditions économiques et bancaires », souligne Meilleurs Agents. Il faut en effet relativiser puisqu'à l’heure actuelle, les prix des 10 plus grandes villes françaises sont encore en hausse de près de 32% sur 5 ans... Même Paris voit encore ses prix progresser de près de 10% sur les 5 dernières années et de 23% sur 10 ans.