L'évolution des seuils de l’usure appelle encore des hausses de taux des prêts immobiliers

Les nouveaux seuils de l’usure applicables au mois d'octobre continuent logiquement à augmenter en reflétant la hausse récente des taux d’emprunt. La Banque de France estime d’ailleurs que le taux effectif pratiqué par les établissements de crédit entre juillet et septembre pour les prêts de 20 à 25 ans se situe désormais à 4,35%.

On rappellera que le calcul des seuils de l’usure se fait aujourd’hui mensuellement (trimestriellement auparavant), une mesure provisoire qui sera prolongée jusqu’à janvier 2024. Ces seuils restent établis sur la base de la moyenne des taux nominaux des emprunts immobiliers, appelés également taux effectifs ou nominaux, pratiqués par les banques lors des trois mois précédents.

Pour les prêts d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans, les seuils évoluent de 5,28% en septembre à 5,55% pour octobre. Pour les prêts sur 20 à 25 ans, on passe de 5,56% à 5,80%.

La barre des 5% se rapproche

Les seuils de l’usure correspondent aux taux maximums auxquels les banques ont le droit de prêter, en faisant la somme du taux nominal, de l’assurance emprunteur, des frais de dossier et de caution. D’après les courtiers, il faut en général une marge d’au moins 50 à 60 points de base entre le taux nominal d’un prêt et son seuil de l’usure pour que le dossier soit finançable. Pour des prêts sur 25 ans, ces nouveaux seuils permettront par exemple à des dossiers de passer avec des taux nominaux allant jusqu’à un peu plus de 5%.

Comme chaque mois, il reste maintenant à voir l’ampleur de la hausse que les banques appliqueront à leurs prochains barèmes sachant qu’on est déjà en moyenne autour de 4,40% sur 25 ans actuellement.

Pour des prêts sur 20 ans, les seuils de l'usure ne devraient plus poser de problèmes car les taux nominaux sur cette durée restent généralement 20 à 30 points de base inférieurs à la durée 25 ans. Or les emprunts contractés sur 20 à 25 ans sont soumis à la même limite de taux d’usure (5,80% en octobre).

De nouvelles hausses de taux attendues

Le revers de la médaille de la hausse des seuils de l’usure, c’est donc que cela ouvre chaque mois la porte à une importante répercussion sur les barèmes des banques dont certaines attendaient toujours des taux plus élevés pour prêter davantage, sachant que le taux de dépôt de la Banque centrale européenne a encore augmenté à 4% depuis le 20 septembre. Ce taux est important car il correspond au niveau auquel les banques sont rémunérées lorsqu’elles placent leurs liquidités à la BCE. Prêter à un taux inférieur peut donc apparaître non avantageux même si les banques se rattrapent souvent sur les confortables marges dégagées sur l'assurance emprunteur...