Immobilier : tout ce qui change début 2024

Immobilier : tout ce qui change début 2024

Dernière année pour le Pinel, fin du prêt à taux zéro pour faire construire une maison, nouvelles modalités pour MaPrimRénov’ ou montée en cadence du plan pluriannuel de travaux...

Immobilier : tout ce qui change début 2024
Crédit photo © OcPictures

Durée d’endettement maximale dans l'ancien avec travaux

Depuis le 1er janvier 2024, il est possible de dépasser la durée d’endettement maximale de 25 ans jusqu’à 27 ans si le crédit immobilier lié à l’acquisition dans l’ancien donne lieu à un programme de travaux dont le montant représente au moins 10% de l’opération (contre 25% en 2023).

Dernière année pour le Pinel

Le dispositif fiscal d’investissement locatif Pinel évolue encore en 2024 pour sa dernière année d’application. Les taux de réduction d’impôt du Pinel classique, qui avaient déjà été diminués à 10,5%, 15% et 17,5% (en métropole) jusqu’à la fin 2023 pour des engagements de location de respectivement 6, 9 et 12 ans, sont ramenés en 2024 à 9%, 12% et 14%.

En 2024, pour l’investissement dans un appartement neuf payé 300.000 € (le plafond annuel), la réduction d’impôt totale (14%) sera au maximum de 42.000 € si ce bien est loué pendant 12 ans contre 52.500 € jusqu’à fin 2022 et 63.000 € auparavant.

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Pendant cette dernière année de vie du Pinel, la réduction d’impôt à taux plein (12%, 18% et 21% avec des engagements de location respectifs de 6, 9 et 12 ans) est maintenue pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou pour les appartements « Pinel+ », justifiant à la fois de normes environnementales exemplaires et respectant plusieurs critères de qualité d’usage. Il s’agit notamment d’appartements dotés d’une surface minimale par typologie : 28m² pour un T1, 45m² pour un T2, 62m² pour un T3, 79m² pour un T4 et 96m² pour un T5. Des logements qui doivent aussi disposer systématiquement d’un balcon et d’une double exposition à partir du T3. L'offre en Pinel+ reste cependant très rare chez les promoteurs et la situation a peu de chances d’évoluer en 2024.

Fin du prêt à taux zéro pour faire construire une maison

Le Prêt à taux zéro (PTZ) évolue en 2024 avec une augmentation des plafonds de revenus permettant d’être éligibles à ce prêt sans intérêts en faveur des classes moyennes. En prenant l’exemple d’un célibataire, ses revenus annuels (revenu fiscal de référence de l’année N-2) pourront désormais aller jusqu’à 49.000 € (37.000 € aujourd’hui) en zone A comme en région parisienne ou 34.500 € (30.000 € aujourd’hui) en zone B1 comme à Toulouse. Ces nouveaux bénéficiaires correspondent par exemple à des célibataires percevant entre 2.800 et 3.200 € par mois en zone B1, c'est à dire dans des villes comme Besançon, Clermont-Ferrand, Brest, Limoges ou Nîmes.

La quotité, c’est-à-dire la part que le PTZ peut représenter dans l’opération, sera toutefois limitée à 20% pour ces tranches de revenus les plus hautes. Pour les tranches de revenus inférieures, la quotité du PTZ restera à 40% et pourra même atteindre 50% pour les ménages les plus modestes dont les revenus ne dépassent pas 25.000 € pour un célibataire en zone A, 21.500 € en zone B1, 18.000 € en zone B2 et 15.000 € en zone C.

Attention, le PTZ qui a participé l’an dernier au financement d'environ 33.000 maisons neuves (chiffres de la SGFGAS), sera supprimé pour les maisons en étant recentré sur les logements collectifs uniquement en zones tendues (A, Abis, B1) et sur l’acquisition d’un logement ancien en zone détendue (B2, C) sous condition de réalisa­tion de travaux de rénovation. Il ne faut en effet pas perdre de vue que le gouvernement espère diminuer le budget global consacré au PTZ à partir de l’an prochain. On ne peut donc pas faire de miracle en dépensant moins.

Les banques ne seront cependant pas être prêtes à monter des financements avec PTZ en tout début d’année car il manque encore la publication de décrets précisant les nouvelles modalités du dispositif et notamment tous les plafonds de ressources en fonction de la situation familiale des emprunteurs. A noter aussi que 154 communes ont été reclassés en secteur de « zone tendue » (B1 ou A) pour soutenir la production de logements neufs sur ces territoires marqués par des tensions fortes sur le marché et faire bénéficier les acquéreurs du PTZ. La Normandie ou la Bretagne, et plus globalement la façade atlantique, sont très concernés.

Montée en cadence du plan pluriannuel de travaux

Déjà d’actualité pour les grandes copropriétés de plus de 200 lots, le plan pluriannuel de travaux (PPL) concernera les copropriétés de 51 à 200 lots à partir du 1er janvier 2024. Le but est de provisionner chaque année des fonds, proportionnellement à une estimation des travaux de rénovation à réaliser dans les dix prochaines années afin de déclencher plus facilement une décision commune, jamais facile en copropriété.

Dès lors que l’immeuble a plus de 15 ans, l’assemblée générale des copropriétaires devra ainsi débattre en vue de l’adoption de de tout ou partie de ce plan pluriannuel pour préparer le financement des travaux à réaliser. Les modalités doivent être votées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. La mise en place du PPL reste donc soumise au vote des copropriétaires, de même que chaque tranche de travaux.

Comme dans le cas du fonds de travaux déjà existant, un nouveau fonds doit être alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, d’un montant correspondant au minimum à 2,5% du montant des travaux prévus dans le plan adopté, sans pouvoir être inférieur à 5% du budget annuel prévisionnel de fonctionnement de la copropriété. L’assemblée générale peut toujours voter un montant supérieur.

Encore beaucoup de changement pour MaPrimRénov’

Les aides à la rénovation énergétiques des logements vont encore évoluer en 2024 afin d’essayer de répondre aux ambitions de forte accélération les rénovations globales en ciblant les passoires énergétiques. Cette montée en cadence devient d’ailleurs impérative si on veut respecter le calendrier d’interdiction progressive à la location de ces logements mal isolés. La prochaine étape est pour janvier 2025 avec l’interdiction à location de tous les logements notés G au DPE.

À partir du 1er janvier 2024, MaPrimeRénov’ concernera en grande partie les travaux de rénovation permettant un gain minimal de deux classes sur le DPE, avec un accompagnement dans les démarches techniques, administratives et financières, mon accompagnateur Rénov’, qui devient systématique. Cette prestation d’accompagnement sera financée à hauteur de 100% pour les ménages aux revenus très modestes, 80% pour les revenus modestes, 40% pour les revenus intermédiaires et 20% pour les revenus supérieurs, dans la limite d’un coût plafond de 2.000€ qui pourra atteindre 4.000 € dans les situations spécifiques de traitement de l’habitat indigne et de la précarité énergétique pour les ménages aux revenus les plus modestes.

Les taux de financement et les plafonds de travaux éligibles seront significativement relevés mais toujours en ciblant les ménages aux revenus les plus modestes (68% des bénéficiaires de MaPrimeRénov’ sont à ce jour des ménages aux revenus modestes) alors que les aides sont très réduites pour les classes moyennes. Jusqu’à 70.000 € de travaux (35.000 € aujourd’hui) pourront ainsi être pris en compte en cas d’un saut de 4 classes de DPE avec un taux de prise en charge pouvant atteindre 90% pour les ménages aux revenus de la classe très modestes rénovant une passoire thermique. Parmi les autres conditions, il faudra réaliser au minimum deux gestes d’isolation et le traitement de la ventilation.

Un gros progrès est à souligner pour ce parcours de rénovation accompagné car l’Anah se chargera l’an prochain de valoriser elle-même les aides au titre des certificats d’économies d’énergie (CEE). On assiste donc enfin à un début d'harmonisation des aides au titre des CEE et de MaPrimeRénov’ : les deux seront intégrées sans autre démarche de la part des ménages. Il faut en effet savoir que la prime CEE peut être supérieure à MaPrimeRénov’ pour une pompe à chaleur. Pour les ménages qui ne souhaitent pas s’engager dans des travaux d’ampleur ou dont le bâti a déjà une performance énergétique suffisante, des forfaits par postes de travaux resteront accessibles mais ils sont réorientés vers l’installation de pompes à chaleur air/eau et géothermiques.

Une nouvelle aide pour la rénovation des logements insalubres

En parallèle du recentrage de MaPrimeRénov’ sur les rénovations globales et du lancement de MaPrimeAdapt’ – dédié au financement de travaux d’adaptation du logement pour personnes âgées ou handicapées – l’Agence nationale de l’habitat (Anah) proposera à partir du 1er janvier "Ma Prime Logement Décent", une nouvelle aide financière pour les rénovations d’ampleur d’habitats « insalubres et dégradés », en remplacement des aides actuelles "Habiter sain" et "Habiter serein".

Réservée aux ménages modestes et très modestes pour des travaux concernant leur résidence principale, cette nouvelle aide sera plus importante que les dispositifs précédents : elle pourra prendre en charge 60% ou 80% des travaux allant jusqu’à 70.000 € hors taxes, soit jusqu’à 42.000 € de dépenses pour les foyers modestes et jusqu’à 56.000 € pour les très modestes.

Nouveaux seuils de l’usure

Les nouveaux seuils de l’usure applicables à partir du 1er janvier 2024 et valables jusqu’au 31 mars 2024 ont été publiés au journal officiel, sur la base des taux effectifs pratiqués par les établissements de crédit entre septembre et décembre 2023. La Banque de France estime notamment que le taux moyen du quatrième trimestre 2023 ressort à 4,72% pour les prêts de 20 à 25 ans. Pour les prêts d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans, les seuils évoluent de 5,80% en décembre 2023 à 6,01% pour le premier trimestre 2024. Pour les prêts sur 20 à 25 ans, largement les plus utilisés aujourd’hui, on passe de 6,11% à 6,29% sur la même période.

Ces chiffres permettent désormais aux banques de fixer des taux d’emprunt nettement inférieurs aux limites de l’usure, d’autant que la stabilisation des barèmes bancaires pourrait laisser place à un début de baisse dans les prochains mois, en parallèle de la forte baisse des taux de refinancement : le rendement des OAT 10 ans a reculé de 100 points de base depuis début octobre, passant de 3,50% à moins de 2,50% aujourd’hui.

Plafonds de ressources HLM

Comme l’année dernière, les plafonds de ressources pour prétendre à un HLM ont été revalorisés de 3,5% par un arrêté publié au Journal officiel du 23 décembre 2023. Ces montants sont applicables à partir du 1er janvier 2024. L’actualisation de ces plafonds de ressources est indexée sur la variation de l’Indice de référence des loyers (IRL), actuellement plafonnée à +3,5% (jusqu’au premier trimestre 2024). Pour une personne seule, ce plafond passe par exemple de 25.165 € à 26.044 € à Paris et en région parisienne pour la catégorie des logements financés avec le PLUS (Prêt locatif à usage social).

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