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Cette évolution paraît d’autant plus nécessaire que le marché de la location est dans une situation très tendue...
Absent des premières mesures dévoilées en juin dernier dans le cadre du Conseil national de la refondation sur le Logement, le statut fiscal du bailleur privé continue d’alimenter les réflexions pour remettre à plat la fiscalité immobilière et notamment prendre le relais du dispositif Pinel dont la fin est programmée dans un peu plus d’un an (fin 2024).
Cette évolution se fait d’autant plus attendre que le marché de la location est dans une situation très tendue avec les difficultés actuelles du crédit immobilier qui contraint une proportion croissante de locataires à le rester. A l’arrivée, l’offre locative, déjà appauvrie par les nouvelles obligations de rénovation énergétique, se réduit. Sans oublier que beaucoup de bailleurs privés pénalisés par la hausse des taux d’emprunt ou l’augmentation continue de la taxe foncière se sont engouffrés dans la location meublée touristique pour retrouver une meilleure rentabilité.
Généralisation de l’amortissement fiscal
Ce statut fiscal du bailleur privé consisterait principalement à pouvoir appliquer chaque année un amortissement sur la valeur du bien (par exemple 2% ou 3% par an), ce qui permettrait de réduire ses revenus fonciers et donc son imposition, avec comme contrepartie des loyers inférieurs aux tarifs de marché. Cette évolution serait durable et aurait l’avantage d’apporter de la stabilité fiscale et de la visibilité pour les investisseurs.
La difficulté est de l’uniformiser dans le neuf et l’ancien et de le faire cohabiter avec deux dispositifs existants dans l’ancien : le statut LMNP qui permet déjà d’amortir fiscalement son bien et "Loc’Avantages" qui offre des réductions d’impôt en fonction du niveau de décote appliqué sur les loyers. Le gouvernement a jusqu’ici laissé entendre que ce statut comprendrait aussi des incitations liées à la rénovation énergétique.
Une proposition du congrès des notaires de France
Les notaires se sont penchés sur l’enjeu de ce nouveau régime fiscal à l’occasion de leur prochain congrès annuel qui porte cette année sur le logement. D’après eux, la question ne peut cependant se limiter à un amortissement mais doit être traitée dans sa globalité pour mettre en cohérence la taxation des revenus locatifs et des plus-values immobilières, le statut de loueur professionnel et l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Le 119ème congrès des notaires de France (du 27 au 29 septembre) propose ainsi une option de taxation des revenus locatifs, nus ou meublés, dans la catégorie des revenus fonciers ou dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) permettant alors de bénéficier des amortissements avec le régime réel. Concernant la taxation des plus-values, en cas d’option pour les BIC, les notaires suggèrent d’appliquer le régime des plus-values professionnelles, calculées à partir de la valeur nette comptable (VNC), dont tous les éléments (court terme, long terme, amortissements réintégrés) devront être taxés au taux actuel de la plus-value long terme, soit 30%.
Les notaires proposent par ailleurs que le statut de loueur professionnel, actuellement limité au loueur en meublé, puisse, sur option du contribuable, être appliqué aussi au loueur de logements nus. Les logements concernés, devenus des biens professionnels, seraient alors exclus de l’assiette de l’IFI.
