Et si la baisse des prix immobiliers était finalement de courte durée ?

Et si la baisse des prix immobiliers était finalement de courte durée ?
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Le courtier en prêts immobiliers Pretto estime qu'un nouvel équilibre pourrait apparaître après une baisse des prix de 10% et grâce à une nette baisse des taux d'emprunt attendue cette année.

Et si la baisse des prix immobiliers était finalement de courte durée ?
Crédit photo © iStock

Un brin provocateur, le courtier en prêts immobiliers Pretto fait l’hypothèse que la baisse de prix des logements anciens pourrait assez rapidement être atténuée, voire stoppée par le retour d’une autre baisse, celle des taux d’emprunt.

Le courtier en ligne fait en effet le pari optimiste que les taux d’emprunt pourraient baisser très significativement cette année, jusqu’à 1 à 1,5 point d’ici à fin 2024, sous réserve bien sûr de l’absence d’un nouvel épisode inattendu de nature à relancer l’inflation. « Ce recul des taux serait majoritairement concentré sur la deuxième moitié de l’année », précise le Président et cofondateur de Pretto, Pierre Chapon. De quoi revenir entre 3% et 3,5% sur 25 ans et gommer la plus grande partie de la hausse observée en 2023.

La baisse des taux est amorcée

Aujourd’hui, de premières baisses de taux sont déjà observées assez nettement et le retour d’un contexte concurrentiel entres les banques semble amorcer un nouveau cycle vertueux pour les emprunteurs, dans un contexte où les établissements financiers bénéficient eux-mêmes de la baisse de leurs coûts de refinancement avec la forte détente des taux obligataires observée depuis deux mois.

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Pretto cite l’exemple d’un jeune couple qui a pu décrocher début janvier un prêt à 4% sur 25 ans alors que les simulations réalisées en octobre 2023 indiquaient un taux compris entre 4,30 et 4,50%. Une banque en ligne vient par ailleurs de faire des offres très agressives autour de 3,60% sur 25 ans pour certains profils.

Vers un nouvel équilibre après 10% de baisse des prix

Malgré une capacité d’achat en baisse de 30% avec la hausse des taux passés de 1% à 4,5% en deux ans, Pretto estime que le recul total des prix, amorcé depuis la fin 2022 dans certaines régions, pourrait ne pas dépasser 10% à fin 2024 en raison de la baisse des taux à venir, mais aussi grâce aux hausses de salaires qui ont déjà été proches de 5% en moyenne en 2022 et 2023.

D’autant que d’autres leviers peuvent encore être activés comme la hausse de l’apport personnel en référence à des taux d’épargne toujours élevés. Sans oublier l’appui des donations familiales pour ceux qui n’ont pas suffisamment d’épargne comme les jeunes. Le marché retrouverait ainsi un nouvel équilibre entre capacité d’achat et prix de vente. Pierre Chapon rappelle aussi que la résilience des prix est forte en France avec un marché marqué par un déficit de logements qui n’est pas prêt de se combler avec la chute de la construction neuve.

Des opportunités de négociation

Ce scénario signifie aussi que dans certaines villes comme Paris, Lyon et Nantes où les prix ont déjà bien reculé l’an dernier, la baisse des valorisations pourrait ne terminer plus rapidement qu’ailleurs si on devait se limiter à un repli moyen de 10% en deux ans. En attendant, Pretto rappelle que les opportunités de négociation des prix restent particulièrement d’actualité. En ce début d’année, le courtier constate au quotidien des offres acceptées jusqu’à 10% sous le prix de départ et conseille de ne pas hésiter à proposer jusqu’à 15% en-dessous des prix affichés pour ouvrir la discussion, notamment sur des biens nécessitant de gros travaux de rénovation.

Pretto pense toutefois que le marché résidentiel français ne pourra reprendre une dynamique de croissance des volumes qu’une fois cette baisse de prix réalisée, c’est-à-dire en 2025 après une année 2024 où les volumes devraient rester sous les 900.000 transactions.

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