Petit coup de pouce confirmé pour ce principal outil d’accession à la propriété dans l'immobilier neuf mais les maisons restent sacrifiées du dispositif.
Le gouvernement vient de préciser les évolutions du Prêt à taux zéro (PTZ) prévues à partir du 1er janvier 2024 afin de rendre accessible ce principal outil d’accession à la propriété dans l'immobilier neuf à davantage de ménages primo-accédants, y compris les classes moyennes, impactées comme tout le monde par la forte hausse de taux d’emprunt.
Le PTZ, en complétant le prêt bancaire principal avec une enveloppe sans intérêts tout en faisant bénéficier l’emprunteur d’un différé de remboursement, est une aide puissante pour beaucoup d’acquéreurs de logements neufs (ou anciens avec condition de travaux), d’autant que les banques considèrent ce prêt comme un coup de pouce à l'apport personnel.
Une nouvelle catégorie correspondant aux classes moyennes
La principale évolution concerne l’augmentation des plafonds de revenus permettant d’être éligibles au PTZ, avec la création d’une nouvelle catégorie correspondant davantage aux classes moyennes. En prenant l’exemple d’un célibataire, ses revenus annuels (revenu fiscal de référence de l’année N-2) pourront désormais aller jusqu’à 49.000 € (37.000 € aujourd’hui) en zone A comme en région parisienne ou 34.500 € (30.000 € aujourd’hui) en zone B1 comme à Toulouse. Ces nouveaux bénéficiaires correspondent par exemple à des célibataires gagnant entre 2.800 et 3.200 € par mois en zone B1, c'est à dire dans des villes comme Besançon, Clermont-Ferrand, Brest, Limoges ou Nîmes.
La quotité, c’est-à-dire la part que le PTZ peut représenter dans l’opération, sera toutefois limitée à 20% pour ces tranches de revenus les plus hautes. Pour les tranches de revenus inférieures, la quotité du PTZ restera à 40% et pourra même atteindre 50% pour les ménages les plus modestes dont les revenus ne dépassent pas 25.000 € pour un célibataire en zone A, 21.500 € en zone B1, 18.000 € en zone B2 et 15.000 € en zone C.
Les maisons neuves sacrifiées
Attention, le PTZ qui a participé l’an dernier au financement d'environ 33.000 maisons neuves (chiffres de la SGFGAS), serait toujours supprimé pour les maisons en étant recentré sur les logements collectifs uniquement en zones tendues (A, Abis, B1) et sur l’acquisition d’un logement ancien en zone détendue (B2, C) sous condition de réalisation de travaux de rénovation. Il ne faut en effet pas perdre de vue que le gouvernement espère diminuer le budget global consacré au PTZ à partir de l’an prochain. On ne peut donc pas faire de miracle en dépensant moins. Il reste d’ailleurs à connaître les barèmes en fonction de chaque composition familiale, le gouvernement n’ayant pour l’instant communiqué que les seuils de revenus pour 1 personne.
Un coût maximal de l'opération qui aurait dû évoluer aussi
D’après nos calculs, un célibataire avec 48.000 € de revenu fiscal de référence va par exemple réaliser jusqu’à près de 20.000 € d’économies sur la durée de son crédit (avec un prêt principal à 4,4% sur 25 ans) pour l’achat d’un appartement neuf de 260.000 €. Aujourd’hui, en effet, ses revenus sont trop élevés pour bénéficier d’un PTZ. En 2024, il aura doit à un PTZ avec une quotité de 20%, soit 30.000 € en appliquant un coût maximal de l'opération de 150.000 € pour le calcul du montant du PTZ. Les professionnels demandaient d’ailleurs à ce que ce coût maximal par opération, qui dépend aussi de la situation familiale, soit révisé à la hausse pour tenir compte de la hausse des coûts de construction mais Bercy nous a confirmé qu'il n’est pas prévu d’évolution de ces plafonds.
Moins de PTZ au final
Le ministre en charge du Logement, Patrice Vergriete avait indiqué viser la diffusion de plus de 40.000 PTZ en 2024, soit autant qu'en 2023 alors que le PTZ ne serait plus accessible pour les maisons neuves à partir de l’an prochain, officiellement afin de lutter contre l’étalement urbain et l’artificialisation des sols. La référence à 2023 n’est cependant pas très significative : près de 64.000 PTZ avaient été par exemple accordés en 2022, dont un peu plus de la moitié ont servi à financer la construction d’une maison neuve, un secteur totalement mis à l’écart aujourd’hui.
La récente retouche du zonage a quand même permis à environ 150 communes de passer en zone tendue et de bénéficier du PTZ dans le neuf mais il reste toute une partie du territoire, en dehors des agglomérations et des zones touristiques, qui risque bien de se retrouver stigmatisée par cette politique du logement car seule la rénovation sera aidée. Par ailleurs, dans toutes ces villes venant de passer de zone détendue à zone tendue, le PTZ pour l'achat d'une maison ancienne à rénover ne sera plus possible et ceux qui ont ce projet n'auront d'autre choix que de se tourner vers un appartement neuf pour obtenir un PTZ : fini le rêve de maison...
Les banques en soutien ?
Autre mesure annoncée, un doublement de l’aide de l’Etat pour les locataires de logement social souhaitant acheter leur logement (« PTZ vente HLM ») qui bénéficient aujourd’hui d’un PTZ à hauteur de 10% (20% en 2024). Enfin, les banques semblent jouer le jeu de renforcer les aides pour les primo-accédants. Le Crédit Agricole, premier financeur de l’habitat en France et premier distributeur du Prêt à Taux Zéro (PTZ), vient en effet d’annoncer doubler son « PTZ maison » jusqu’à 20.000 €.
a savoir
Cette nouvelle mouture du PTZ s’appliquerait jusqu’en 2027. Elle va bien sûr faire l’objet de débats et d’amendements dans le cadre du PLF 2024 mais le gouvernement a toutes les chances d’avoir le dernier mot avec le recours au 49-3 qui se profile cette année encore.
