Crise du logement : beaucoup d’annonces mais quoi de vraiment concret pour répondre à la situation d’urgence ?

Alors que la production de logements neufs ne fait que s’enfoncer dans la crise, la Première ministre, Élisabeth Borne, a fait toute une série d'annonces sur le sujet hier, à l’occasion d’un déplacement à Dunkerque en compagnie du ministre en charge du Logement et ancien maire de la sous-préfecture du département du Nord, Patrice Vergriete.

Pas grand-chose de bien nouveau pourtant et surtout rien de vraiment concret pour répondre à la situation d’urgence, si ce n’est un nouveau plan de rachat de logements neufs invendus par les promoteurs pour 2024, afin de sécuriser leurs programmes. Le premier plan de rachat portant sur 47.000 logements neufs via Action logement et CDC Habitat, semble en effet déjà épuisé, ce qui en dit long sur les difficultés actuelles de la promotion immobilière et sur l’état de la demande solvable des acquéreurs…

Comment faire revenir les institutionnels dans le logement ?

Ces logements rachetés doivent servir à alimenter l’offre de logements locatifs intermédiaires (à destination des classes moyennes sous condition de revenus) qui présentent des loyers inférieurs de 10 à 15% au marché locatif local. A ce sujet, l’objectif de doubler l'offre de logements locatifs intermédiaires à 30.000 par an d'ici 2026 semble ambitieux car les investisseurs institutionnels, eux-aussi pénalisés par les taux d’emprunts élevés, ne sont pas très enthousiastes à revenir sur ce secteur même s’ils bénéficient d’un taux de TVA réduit de moitié à 10% et d’une exonération de taxe foncière.

Le gouvernement parle pour l’instant de 500 millions d’euros mobilisés par l’Etat et la Caisse des dépôts avec un plan de développement qui sera signé la semaine prochaine. La piste de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) pour permettre de flécher l’épargne vers ces supports, avait notamment été évoquée il y a quelques mois.

Territoires prioritaires et logements étudiants

Pour le reste, Élisabeth Borne a annoncé un objectif de production de 30.000 logements en 3 ans sur 20 territoires sélectionnés, notamment des zones en réindustrialisation afin de pourvoir loger les travailleurs, ainsi qu’un plan de construction de 35.000 nouveaux logements étudiants d’ici 2027. Une nouvelle extension du nombre de communes situées en zone tendue est aussi prévue dans les prochaines semaines pour accompagner ces mesures (les logements locatifs intermédiaires doivent être situés en zone tendue).

Evolutions législatives à partir du printemps

La Première ministre a confirmé au passage le dépôt au printemps 2024 d’un projet de loi sur le logement qui donnera davantage de pouvoir aux collectivités locales. « Nous devons créer des autorités organisatrices de l’habitat sur l’ensemble du territoire, et leur donner tous les leviers nécessaires », a précisé Élisabeth Borne. Ce texte ambitionne aussi de faciliter les procédures d’urbanisme et d’aménagement, notamment la reconversion des friches ou des zones d’entrée de ville, la reconversion des bâtiments existants et la densification douce en zone pavillonnaire. Un soutien à l’innovation est aussi évoqué, sur le plan des montages financiers pour accéder à la propriété (certainement le bail réel solidaire) ou des nouvelles techniques de construction comme la filière de construction hors site. Mais encore une fois, derrière ce beau discours, il faudra du concret.

Fiscalité des revenus locatifs

Les conclusions d’une mission parlementaire sur la fiscalité des revenus locatifs afin de favoriser la location longue durée sont par ailleurs attendues pour le premier trimestre 2024. En attendant, le gouvernement soutient la proposition de loi transpartisane visant à remédier aux déséquilibres du marché immobilier locatif en zone tendue qui doit être examinée début décembre. Enfin, un projet de loi permettant d’accélérer la rénovation des copropriétés est annoncé pour les prochaines semaines. Il s'agira peut-être d'une nouvelle version de l’éco-PTZ copropriétés comme proposé par un amendement au PLF 2024.

Prix des logements

Pour Norbert Fanchon, Président du groupe de promotion immobilière Gambetta, ces mesures laissent encore à désirer et l'essentiel est ailleurs. « Pour construire plus, il faut agir sur les éléments qui renchérissent le coût de la construction et qui déséquilibrent l’équation économique de la production de logements, que ce soient les prix du foncier ou les normes environnementales », souligne le dirigeant.