Crédit immobilier : assouplissement des conditions pour les achats avec travaux et les prêts relais

Crédit immobilier : assouplissement des conditions pour les achats avec travaux et les prêts relais

On est loin des amélioration structurelles demandées par les professionnels de l’immobilier : il s’agit principalement d’éléments permettant de fluidifier l’obtention des prêts et d’éliminer certains obstacles techniques rencontrés par les banques.

Crédit immobilier : assouplissement des conditions pour les achats avec travaux et les prêts relais
Crédit photo © Groupe Piersanti

Quelques améliorations sur la distribution des crédits immobiliers ont été confirmées ce lundi par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Même si l’entourage du HCSF reconnaît désormais que la diminution de la distribution de crédit est « réelle et significative », on est loin des amélioration structurelles demandées par les professionnels de l’immobilier. Il s’agit principalement d’éléments permettant de fluidifier l’obtention des prêts et d’éliminer certains obstacles techniques rencontrés par les banques, le HCSF restant attaché aux règles en vigueur (35% de taux d’endettement et 25 ans maximum) censées protéger les emprunteurs de situations de surendettement. L’entrée en vigueur de ces mesures est attendue d’ici une dizaine de jours.

Emprunter jusqu’à 27 ans avec des travaux

La première évolution concerne la rénovation, grande priorité du gouvernement. Le Haut Conseil a décidé d’abaisser à 10% du coût total de l’opération, le coût des travaux permettant de prendre en compte l’existence d’un différé d’amortissement, période pendant laquelle l'emprunteur ne rembourse pas le capital. Aujourd’hui, cette enveloppe de travaux doit représenter 25% du coût total de l’opération. L’idée est ici de permettre de repousser la durée maximale d’emprunt jusqu’à 27 ans contre 25 ans pour les biens nécessitants des rénovations, comme c’est déjà le cas pour les achats dans le neuf. De source proche du HCSF, tous les travaux seraient pris en compte et pas uniquement la rénovation énergétique. En rallongeant la durée d’emprunt, cela permettrait mécaniquement d’augmenter la capacité d’emprunt des ménages concernés.

Améliorer la prise en compte des prêts-relais

Le HCSF a ensuite décidé d’autoriser les établissements de crédit à exclure la charge d’intérêt associée aux prêts relais lorsqu’il s’agit d’apprécier le taux d’effort de l’emprunteur, à condition que la quotité de financement soit suffisamment prudente, c’est-à-dire inférieure ou égale à 80% de la valeur du bien mis en vente, ce qui est généralement largement le cas compte tenu de la prudence des banques face au crédit relais. Il s’agit donc de faciliter l’obtention du prêt associé à l’achat de la nouvelle résidence des ménages recourant à un crédit relais avant de vendre leur logement. Autrement dit, faire en sorte que le crédit relais ne soit pas un obstacle à l’obtention d’un nouveau crédit. Avec des taux qui sont repassés au-dessus de 4% pour les crédit relais, la charge d’intérêt peut en effet aujourd’hui rapidement faire dépasser la limite de 35% de taux d’endettement.

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Marge de flexibilité de 20%

Par ailleurs, le HCSF accordera un peu plus de souplesse au respect de la marge de flexibilité de 20% du volume de crédits accordés par les banques pouvant déroger aux règles en vigueur. En cas de dépassement limité constaté sur un trimestre, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) pourra considérer que le respect des limites sur la production globale des crédits de trois trimestres glissants constitue une action correctrice appropriée et suffisante.

Refus de prêt

Enfin, le HCSF soutient la mise en place par la Fédération bancaire française d’un dispositif offrant aux ménages solvables la possibilité d’un réexamen de leur demande de crédit immobilier qui aurait été refusée. Cela doit permettre aux emprunteurs de disposer de davantage d’explications sur un refus de crédit ou de faciliter un réexamen de leur dossier. Une application de ce dispositif est attendue à partir de février 2024.

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