Comment rénover un appartement F ou G sans passer par la copropriété ?

Comment rénover un appartement F ou G sans passer par la copropriété ?

Ithaque conseille vivement aux propriétaires de commencer par faire réaliser un audit énergétique avant de se ruer dans un coûteux changement de fenêtre...

Comment rénover un appartement F ou G sans passer par la copropriété ?
Crédit photo © iStock

Une étude de la société Ithaque, spécialiste de la rénovation énergétique des logements pour les particuliers, casse un peu l’idée reçue selon laquelle la rénovation globale des passoires énergétiques (F et G) serait souvent très difficile à mettre en œuvre, voire impossible pour les appartements en copropriété.

S’il est toujours recommandé d'envisager en priorité des travaux au niveau de la copropriété, car c'est le moyen le plus efficace d'avoir un impact énergétique significatif, on sait en effet que ce n’est pas toujours possible car cela demande une prise de décision complexe qui doit être validée en assemblée générale par les copropriétaires. D’autant que le coût de la rénovation doit être accepté par une majorité de copropriétaires.

Un coût au m² dégressif en fonction de la surface

Ithaque estime pourtant que 90% des appartements en F et G peuvent sortir du statut de passoire sans travaux de la copropriété. Le coût est alors évalué à 742€/m² en moyenne mais Ithaque observe toutefois que plus la surface est importante, moins il est onéreux de sortir du statut de passoire énergétique. Si le budget moyen par m² d’une rénovation énergétique est de l’ordre de 955 € pour un studio de moins de 20 m², il est estimé à 707 € pour un appartement entre 20 et 40 m², et tombe à 512 € pour une surface supérieure à 40 m².

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Ithaque conseille vivement aux propriétaires de commencer par faire réaliser un audit énergétique avant de se ruer dans un coûteux changement de fenêtre qui pourrait finalement ne rien changer au niveau de la lettre finale du DPE. Pour améliorer l'efficacité énergétique globale et réduire les pertes de chaleur, Ithaque souligne qu’il n’y a pas une infinité de postes de travaux à effectuer : il faut toujours toucher à l’isolation, à la ventilation, et quand c’est possible à l’échelle de l’appartement, au système de chauffage.

Le double coût de l’isolation par l’intérieur

Sans travaux au niveau de la copropriété, l’isolation thermique ne pourra pas se faire par l'extérieur mais directement à l’intérieur des murs de l’appartement ou au niveau des combles ou du plafond en dernier étage. Il faudra donc prendre en compte la perte de surface engendrée par cette isolation par l’intérieur. Selon Ithaque, cela fait perdre en moyenne 4% de la surface habitable totale, soit 1m² pour les appartements de 25m² ou 2m² pour ceux de 50m². Ce coût sera bien sûr plus contraignant dans les zones où le m² est cher comme en région parisienne...

MonAccompagnateurRénov'

En tant qu’entreprise certifiée « MonAccompagnateurRénov' » et bureau d’étude RGE, Ithaque propose un service clé en main, de la conception jusqu'au lancement des travaux en passant par l'aide au montage des dossiers de demande d'aides disponibles. Pour être éligible au nouveau parcours accompagné « MonAccompagnateurRénov' » qui ouvre droit aux aides de rénovation d’ampleur (jusqu’à 90% financé par MaPrimeRenov’ et les CEE pour les ménages les plus modestes), Ithaque rappelle qu’il faut réaliser au moins deux postes d’isolation parmi les murs, le toit, le sol et les fenêtres, mais chacun avec une résistance thermique minimum imposée, ce qui impacte alors l’épaisseur de l’isolant à poser et tout particulièrement celui des murs. L'audit énergétique aura d'ailleurs l'avantage de donner de précieux renseignements sur les caractéristiques de chaque isolant, nécessaires à une sortie du statut de passoire.

Pas facile pour les étages intermédiaires

Ithaque reconnaît que les critères actuels rendent difficilement envisageable ces aides à la rénovation d’ampleur pour un appartement situé dans un étage intermédiaire, au risque de perdre beaucoup en surface habitable (jusqu’à 8% en moyenne). Le critère le plus difficile à respecter est en effet celui de l’isolation de murs par l’intérieur, sachant qu’il est possible de le contourner dans le cas d’un dernier étage car on pourra valider avec moins de contraintes d'épaisseur d'isolant deux autres postes d’isolation comme les combles et les fenêtres.

« Il faudrait que ces critères évoluent pour prendre en compte la spécificité des appartements et laisse davantage la main à l’accompagnateur pour estimer les bons critères d’isolation », suggère Ithaque. Il faut cependant noter que les appartements de classe énergétique F et G, en plus d’être le plus souvent des petites surfaces inférieures à 40 m², se trouvent en grande majorité au dernier étage ou en rez-de-chaussée.

a savoir

Parmi les 10% d’appartements F et G qui ne peuvent pas sortir du statut de passoire énergétique sans travaux au niveau de la copropriété, Ithaque estime que tous sont au chauffage électrique et en dessous de 20 m².

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