Century 21 exhorte les vendeurs à baisser leurs prix en 2024 !

Century 21 exhorte les vendeurs à baisser leurs prix en 2024 !
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C’est la seule variable d’ajustement disponible pour véritablement faire repartir les transactions, estime le réseau d’agences immobilières.

Century 21 exhorte les vendeurs à baisser leurs prix en 2024 !
Crédit photo © iStock

« En 2024, les vendeurs devront faire faire un bout du chemin », a conclu ce matin le patron du réseau d’agences Century 21 France (plus de 950 agences), Charles Marinakis lors de sa traditionnelle conférence de presse de bilan de l’année immobilière. Cette partie du chemin, Century 21 l’estime à un peu plus de 7% de baisse des prix qui permettrait de compenser la perte de pouvoir d’achat des acquéreurs, liée en grande partie à la forte remontée des taux d’emprunt de ces deux dernières années.

Dans ses calculs, Charles Marinakis intègre une amélioration assez optimiste des conditions d’emprunt cette année avec un taux moyen qui pourrait revenir autour de 3,50% sur 20 ans à comparer à environ 4,20% aujourd’hui, mais aussi une légère baisse supplémentaire des surfaces des logements et un nouvel effort des acheteurs pour augmenter leur apport personnel qui atteint déjà un niveau inégalé aujourd’hui.

« La superficie des biens achetés ne peut quasiment plus se réduire au risque d’atteindre un seuil de viabilité qui rend l’acquisition inenvisageable pour le confort des occupants. En réalité, si les taux se stabilisent comme cela semble se profiler, un seul et dernier levier peut permettre au marché immobilier de repartir : celui des prix. Ils doivent baisser davantage qu’ils ne l’ont fait en 2023 pour purger les excès de ces dernières années. Alors seulement, le marché immobilier pourrait retrouver des couleurs », considère Charles Marinakis.

Une baisse des prix finalement faible en 2023

Le dirigeant a d’ailleurs été surpris par la faible amplitude de baisse des prix en 2023 (-1,7% en moyenne pour les maisons et -3,4% pour les appartements mesurée dans le réseau Century 21), d’autant que ce recul des prix au niveau national serait d’à peine -1% si on exclut la région parisienne où les prix ont plus fortement corrigé. Loin des 10% à 15% de baisse jugées nécessaires par Century 21 pour relancer le marché...

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Si ces moyennes donnent des indications générales, le marché immobilier français ne semble cependant n’avoir jamais été aussi fragmenté qu’aujourd’hui avec des villes où les prix continuent à augmenter comme à Nice même si la tendance s’est calmée. « Chaque marché construit sa vérité locale avec des prix qui résistent plus ou moins », confirme Charles Marinakis, précisant au passage que la forte appétence pour les maisons est devenue une constante depuis la crise sanitaire.

Le marché appartient aux vendeurs

Mais pour revenir aux perspectives 2024, le Président de Century 21 France estime que contrairement à ce qu’on pense souvent, ce sont les vendeurs qui font le marché aujourd’hui car ils sont les seuls à pouvoir décider d’ajuster les prix ou non. Charles Marinakis appelle d’ailleurs à décomplexer les vendeurs qui réalisent encore dans la plupart de cas de belles plus-values compte tenu de la hausse des prix des années précédentes et en général sans contrainte fiscale lorsqu’il s’agit de la résidence principale.

Le réseau d’agences immobilières définit trois catégories de vendeurs. Il y a d’abord ceux qui sont contraints, c’est-à-dire qu’ils ont une échéance pour vendre, qu’elle soit personnelle, professionnelle ou financière : ils devront ajuster nécessairement leur prix pour vendre.

Il y a ensuite beaucoup de vendeurs incertains qui s’interrogent sur le bien-fondé de vendre ou de ne pas vendre, de rester propriétaire ou de passer en location. Il s’agit notamment des secundo-accédants qui hésitent à changer en voyant les prix baisser ou surveillent des éventuelles opportunités. La dernière catégorie concerne les vendeurs opportuns qui espèrent vendre à des prix devenus non réalistes mais ceux-là sont généralement hors marché. Le problème, c’est que les vendeurs contraints ne sont pas si nombreux, ce qui entretient pour l’instant le ralentissement des transactions…

a savoir

Century 21 souligne que les retraités sont finalement les acheteurs qui s’en sont le mieux sorti en 2023. Leur part a progressé de +7% parmi les acquéreurs car ils ne sont généralement que peu ou pas impactés par le durcissement des conditions d’emprunt et bénéficient souvent d’un apport personnel conséquent dû à la revente de leur précédent bien.

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