Une proposition incontournable pour relancer les achats immobiliers

Une proposition incontournable pour relancer les achats immobiliers

Une proposition de loi du groupe Renaissance suggère de modifier certaines règles du Haut Conseil de stabilité financière sur l’octroi des prêts immobiliers.

Une proposition incontournable pour relancer les achats immobiliers
Crédit photo © Espaces Atypiques

Des parlementaires se sont emparés du sujet des règles d’octroi des prêts immobiliers qui sont encadrées par les normes du Haut Conseil de stabilité financière. En pleine crise du logement et alors que le volume de production des crédits à l’habitat, hors renégociations, s’est effondré de plus de 40% l’an dernier, passant de 218 milliards d’euros en 2022 à 129 milliards en 2023, un groupe de députés Renaissance a déposé une proposition de loi visant à modifier certaines de ces règles qui ont été ajustées il y a plusieurs années pour éviter une « surchauffe » du marché du crédit immobilier à une période où les taux d’intérêts étaient très bas.

Depuis deux ans et la forte remontée des taux, recommandation, c’est surtout la règle imposant aux banques de respecter un taux d’endettement de 35% (contre 33% en 2019), avec la possibilité cependant de s’en écarter dans 20% des dossiers tous les 3 mois, qui pose problème. Ce taux d’endettement maximum signifie que les mensualités de remboursement de l’emprunteur (y compris l’assurance du prêt) ne doivent pas dépasser 35% de ses revenus.

Effet ciseau

Face à des prix immobiliers qui ont augmenté beaucoup plus vite que les salaires ces dernières années et qui n’ont pas encore beaucoup baissé, la remontée explosive des taux a mécaniquement exclu les emprunteurs dépassant ce taux d’endettement de 35% lorsqu'ils n'ont pas la possibilité d'allonger davantage la durée de leur prêt (maximum 25 ans dans l'ancien) ou de mobiliser un apport supplémentaire. C'est en particulier le cas des jeunes primo-accédants ou des investisseurs. Pour les autres, la capacité d'emprunt a fortement diminué, entraînant son lot d’abandons de projets.

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Reste à vivre

Pour autant, une partie des emprunteurs avec des revenus confortables peut légèrement dépasser ce taux de 35% tout en conservant un reste à vivre suffisant pour rembourser ses mensualités. Comme la plupart des professionnels de l’immobilier le répètent depuis plusieurs années, cette proposition de loi recommande donc de prendre à nouveau en compte le reste à vivre et de laisser aux banque le rôle de juger la solidité des demandes de prêt en fonction de ce paramètre.

Laisser faire le travail d’analyse de la solvabilité par les banques

Les députés de la majorité soulignent en effet qu’il peut paraître maladroit de privilégier aveuglément le taux d’endettement des emprunteurs, alors que le reste à vivre est tout aussi utile pour déterminer les chances de remboursement du crédit. « Il nous semble dès lors important de permettre aux établissements prêteurs de s’affranchir de la règle du taux d’effort lorsqu’ils sont en mesure de démontrer que les concours concernés ne présentent pas de risque d’endettement excessif », analysent-ils.

Composition du Haut Conseil de stabilité financière

Cette proposition de loi juge aussi nécessaire de modifier la composition du Haut Conseil de stabilité financière afin d’y intégrer des élus de la représentation nationale et suggère d’y faire entrer un député et un sénateur. Aujourd’hui, le HCSF est compose´ de huit membres. Il est présidé par le ministre chargé de l’Économie et comprend le gouverneur de la Banque de France, le vice-président de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), le président de l’Autorité des marchés financier (AMF), le président de l’Autorité des normes comptables, et trois personnalités qualifiées désignées pour une durée de 5 ans en raison de leurs compétences dans les domaines monétaire, financier ou économique.

a savoir

Le reste à vivre correspond à la part des revenus qu'il reste à un ménage pour financer ses dépenses courantes, une fois les charges d'emprunts payées, y compris les prêts à la consommation. Certains établissements peuvent aussi déduire les impôts.

Un montant minimum est généralement pris en compte pour ce reste à vivre, par exemple 700 € pour un célibataire, 1.000 à 1.200 € pour un couple et 1.300 € pour un couple avec un enfant. Pour un investisseur locatif, un ratio de 70% peut par exemple être appliqué aux loyers encaissés. Plus ce reste à vivre est important, moins la banque prend de risque lorsque l’emprunteur dépasse le taux d’endettement de 35%.

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