Quel impact des offres commerciales des promoteurs sur le prix des appartements neufs ?

Quel impact des offres commerciales des promoteurs sur le prix des appartements neufs ?

Le Laboratoire de l’Immobilier estime que les prix ont encore augmenté en moyenne de près de 9% en un an dans les villes de plus de 45.000 habitants mais que les offres commerciales des promoteurs ramènent cette hausse entre +4% à +5%.

Quel impact des offres commerciales des promoteurs sur le prix des appartements neufs ?
Crédit photo © Brunel Entreprise

Difficile aujourd’hui d’évaluer l’évolution des prix des logements collectifs neufs dans un marché de la promotion en forte contraction avec des stocks qui s’accumulent et des remises commerciales qui se multiplient pour écouler certains programmes.

Le Laboratoire de l’Immobilier, un service d’études pour les professionnels de la gestion de patrimoine, observe ainsi dans son dernier baromètre une chute inédite de 40% du nombre de programmes depuis un an. Pour autant, les prix des appartements neufs affichés par les promoteurs pour les communes de plus de 45.000 habitants sont encore mesurés en hausse de 8,9% sur un an à presque 6.000 € le m² en moyenne aujourd’hui contre 5.500 € le m² en novembre 2022.

Coûts de construction

Cette inflation est principalement liée aux coûts de construction répercutés par les promoteurs sur les prix de vente car l’essentiel de l’offre actuelle d’appartements neufs répond désormais à la norme RE2020 qui a entraîné, selon les estimations de la profession, un impact de 4% à 5% sur les prix par rapport à la norme RT2012 qui composait encore une large majorité des appartements commercialisés il y a un an. « A cette inflation normative s’ajoutent la hausse du prix des matériaux, de l’énergie et un début de hausse des salaires dans le bâtiment », explique Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’Immobilier.

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Les offres commerciales des promoteurs se multiplient

« Cette hausse des prix peut sembler paradoxale au moment où les prix de l’ancien commencent à reculer et où les stocks de logements neufs des promoteurs progressent de près de 10 %. Il s’agit d’une augmentation avant remise : en pratique, les promoteurs sont nombreux à baisser leurs grilles de prix et à rogner leurs marges pour continuer à séduire les acheteurs », précise Franck Vignaud. Ce baromètre prend en effet en compte les prix « en vitrine », c’est-à-dire ceux affichés par les promoteurs. Or, depuis plusieurs mois, les offres commerciales des promoteurs se multiplient et viennent sensiblement réduire le montant réellement payé : frais de notaire offerts, réductions de plusieurs milliers d’euros par pièce ou la traditionnelle cuisine équipée offerte…

+4% à +5% en moyenne après promotions

« Pour un bien neuf, les frais d’acquisition (appelés abusivement frais de notaire) représentent entre 2% et 3% de la valeur du bien. Si l’on ajoute des réductions de 2.000, 3.000 € par pièce et parfois plus - jusqu’à 50.000 € de rabais pour de grands appartements familiaux en Ile-de-France - les remises consenties représentent entre 3% et 6% du prix initial, voire davantage », énumère le Laboratoire de l’Immobilier. Au bout du compte, l’évolution nette des prix pour les acheteurs se situerait donc plutôt aux alentours de 4% à 5% sur un an.

Cela n’empêche pas que parmi les 15 plus grandes villes de l’Hexagone, toutes ont vu leur prix moyen progresser : Nice et Bordeaux affichent les hausses de prix faciales les plus modestes (+1,4% et 2,5%, respectivement), Lyon, Strasbourg et Montpellier sont proches de +6%, Paris, Toulouse, Nantes et Grenoble autour de +10% tandis que les prix ont bondi de plus de 15% à Rennes, Marseille, Le Havre et Reims.

Une hausse à rythme plus modéré en 2024

« A ce jour, les mesures adoptées dans le cadre de la loi de finances 2024 ne produiront pas d’effet suffisant pour relancer la demande ou faire revenir les investisseurs particuliers. Il faut donc s’attendre à une nouvelle contraction des mises en vente de logements neufs pour 2024, ce qui est une mauvaise nouvelle pour tous nos concitoyens qui cherchent à se loger. La rénovation - nécessaire - des logements anciens ne suffira pas à compenser ce manque et à répondre à la demande des ménages ; mécaniquement, la hausse des prix du neuf devrait se poursuivre mais à un rythme plus modéré », conclut Franck Vignaud.

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