Prix de l'immobilier : Bordeaux et Lyon décrochent mais ça monte toujours à Nice et Marseille

La baisse des prix de l’immobilier ancien est encore loin d’être homogène en France, certaines villes ou régions résistant toujours à l’inexorable hausse des taux d’emprunt qui connaissent en juillet leur 18ème mois consécutif de progression. C’est ainsi que le dernier baromètre du spécialiste de l’estimation des prix immobiliers, Meilleurs Agents, montre que parmi les plus grandes agglomérations, une moitié voit ses prix atterrir quand l’autre moitié enregistre encore des progressions.

Nice redevient la deuxième grande ville la plus chère de l’Hexagone

C’est particulièrement saisissant à Nice qui affiche, selon Meilleurs Agents, un prix moyen de 5.119 € le m² pour les appartements, en hausse de 1,8% sur les trois derniers mois et de plus de 5% sur un an. Il y a aussi Marseille qui poursuit son rattrapage : +1,5% depuis 3 mois à 3.727 € le m², un prix qui reste encore relativement abordable et qui explique en grande partie cette tendance toujours haussière. Comme dans la plupart des villes, les prix de Marseille sont cependant très différents selon les territoires avec des quartiers sud proches de la mer le plus souvent largement au-dessus de 4.000 € quand les quartiers nord sont plus proches des 3.000 € le m².

Il y a aussi Strasbourg qui détonne avec +2,3% sur les trois derniers mois et plus de 5% de hausse sur 12 mois à presque 4.000 € le m². A noter également les sursauts de Rennes (+1,9%) et de Montpellier (+1,3%) sur les 3 derniers mois.

Bordeaux et Lyon décrochent

Du côté des baisses, Meilleurs Agents note qu’en dehors de Paris, ce sont surtout Bordeaux et Lyon qui sont aujourd’hui confrontées à un important problème de pouvoir d’achat immobilier. Respectivement troisième et quatrième grande ville les plus chères de France, Bordeaux et Lyon semblent souffrir davantage qu’ailleurs de la hausse des taux après des années d’euphorie tarifaire. Bordeaux où les appartements se négocient encore en moyenne à près de 4.700 € le m² (et jusqu’à 6.000 € dans le centre) malgré une nette baisse de 3,5% depuis 3 mois et de près de 7% depuis un an. A Lyon où les prix ont perdu environ 6% depuis un an, la barre des 5.000 € est encore d’actualité (jusqu’à 6.500 € le m² pour les quartiers les plus prisés), poussant un certain nombre de candidats à la propriété à reporter leur projet d’achat ou à revoir leurs prétentions à la baisse.

Les taux d’emprunt dépassent les 4%

Comme toujours, l’inertie du marché immobilier fait que les prix mettent du temps à s’ajuster avec une première phase où les délais de transaction s’allongent fortement, beaucoup de vendeurs restant encore accrochés à leurs prétentions. La baisse des prix semble donc appelée à se poursuivre mais tout dépendra de l’évolution des taux d’emprunt qui dépassent désormais 4% et pourraient se rapprocher des 5% (au moins sur 25 ans) d’ici la fin de l’année. Pour la suite, si le reflux de l’inflation se confirme et permet à la banque centrale européenne de stopper la remontée des taux directeurs, voire de les modérer, le marché immobilier français pourrait trouver un nouvel équilibre.

Premier signe d’une stabilisation à venir ?

Pour la première fois depuis des mois, le courtier en prêts immobilier Emprunt Direct observe justement en juillet une nette décorrélation entre l’amplitude de la hausse des seuils de l’usure (environ 40 points de base) et celle des barèmes bancaires (plutôt autour de 20 points de base). Les banques semblent donc limiter la remontée de leurs grilles de taux alors que depuis la mensualisation du calcul de ces seuils de l’usure (en janvier 2023), elles en profitaient chaque mois pour calquer la hausse des taux d’usure sur leurs barèmes. « Ce moindre biais haussier pourrait annoncer le début d’une stabilisation des taux, à l’image de celle observée sur les marchés obligataires, si d’aventure les conditions macroéconomiques restaient relativement inchangées d’ici la rentrée », pronostique Alban Lacondemine, Président d’Emprunt Direct.