Moins de frais de notaire mais plus de taxe foncière, prône la Cour des comptes

Moins de frais de notaire mais plus de taxe foncière, prône la Cour des comptes
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Le Conseil des prélèvements obligatoires dresse le constat d’une fiscalité du logement mal répartie et déconnectée de la valeur économique des patrimoines immobiliers.

Moins de frais de notaire mais plus de taxe foncière, prône la Cour des comptes
Crédit photo © iStock

Dans un rapport publié lundi formulant un ensemble de recommandations pour « une fiscalité du logement plus cohérente », le Conseil des prélèvements obligatoires (CPO), émanation de la Cour des comptes, épingle le niveau des droits de mutation à titre onéreux (DMTO, vulgairement appelés "frais de notaire") appliqués lors de la vente d’un logement en France.

L’instance spécialisée considère en effet que ces frais, les plus élevés d’Europe, sont un vrai frein à l’achat des ménages, tandis que le mode de calcul de la taxe foncière (dont l’assiette repose sur les valeurs locatives cadastrales) sont vecteurs d’inégalité en matière de paiement de cet impôt, dont le taux est très faible dans toutes les grandes villes, où les patrimoines immobiliers sont importants, et peut être au contraire particulièrement élevés dans des localités où le niveau de vie des ménages est inférieur à la moyenne nationale.

Remise à plat de la taxe foncière

C’est ainsi une fiscalité « mal répartie » et « déconnectée de la valeur économique des biens », qui fait peser l’effort de taxation trop lourdement lors de l’achat, que pointe le rapport qui plaide d’une part, pour une baisse des droits de mutation, et d’autre part, pour une remise à plat du mode de calcul de la taxe foncière en se basant sur l’évolution des prix des loyers et des transactions immobilières. Proposition qui aurait pour conséquence inévitable d’augmenter cet impôt local dans la plupart des grandes villes de France…

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Un alignement de la fiscalité des revenus locatifs (entre les régimes microfoncier et réel) avec, en premier lieu, la suppression « des conditions favorables pour les meublés touristiques classés », est également préconisé.

Généralisation de la taxe sur les logements vacants

Pour améliorer les effets de la fiscalité du logement en matière d’objectif de « zéro artificialisation nette » et de rénovation énergétique, certains dispositifs fiscaux pourraient par ailleurs être mieux mobilisés comme la taxe sur les terrains nus rendus constructibles et la taxe sur les logements vacants, le COP proposant de la généraliser « à tous les territoires, sauf ceux en déprise ».

Le Conseil des prélèvements obligatoires considère aussi que la TVA réduite à 5,5% qui s’applique aux travaux de rénovation énergétique est mal « ciblée » et insuffisamment « efficiente », « si bien qu’un alignement […] sur le taux intermédiaire de 10% pourrait être recherché, à condition de redéployer le gain budgétaire de ces réformes sur les aides budgétaires directes. »

Réorientation du PTZ vers l’ancien à rénover

Saluant la suppression du Pinel – actée à la fin de l’année prochaine - il recommande en revanche d’orienter le prêt à taux zéro (PTZ) vers l’acquisition de logements anciens avec travaux dans les zones tendues. Le projet de loi de Finances 2024 prévoit que le dispositif ne couvre plus l'achat de maisons individuelles neuves à partir de l'année prochaine, mais reste accessible à l'immobilier collectif neuf en zone tendue, ainsi qu'à l'ancien avec travaux de rénovation énergétique. Son plafond de ressources est par ailleurs sensiblement augmenté (jusqu'à 49.000€ en zone tendue) afin de rendre le PTZ accessible à un plus large public.

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