La nouvelle hausse des seuils de l’usure et des taux de la BCE va encore se répercuter sur les emprunts immobiliers

Les nouveaux seuils de l’usure applicables au mois d’août viennent d’être publiés et ils continuent logiquement à augmenter en reflétant la hausse récente des taux d’emprunt. La Banque de France estime d’ailleurs que le taux effectif pratiqué par les établissements de crédit entre mai et juillet pour les prêts de 20 à 25 ans a atteint 4%.

On rappellera que le calcul des seuils de l’usure se fait aujourd’hui mensuellement (trimestriellement auparavant), une mesure provisoire qui sera prolongée jusqu’à janvier 2024. Ces seuils restent établis sur la base de la moyenne des taux nominaux des emprunts immobiliers, appelés également taux effectifs ou nominaux, pratiqués par les banques lors des trois mois précédents.

Pour les prêts d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans, les seuils évoluent de 4,84% en juillet à 5,12% en août. Pour les prêts sur 20 à 25 ans, on passe de 5,09% à 5,33%, soit une hausse de 24 points de base (après +41 points de base en juillet).

En attendant les barèmes bancaires d’août

Les seuils de l’usure correspondent aux taux maximums auxquels les banques ont le droit de prêter, en faisant la somme du taux nominal, de l’assurance emprunteur, des frais de dossier et de caution. D’après les courtiers, il faut en général une marge d’au moins 50 à 60 points de base entre le taux nominal d’un prêt et son seuil de l’usure pour que le dossier soit finançable. Pour des prêts sur 25 ans, ces nouveaux seuils permettront par exemple à des dossiers de passer avec des taux nominaux allant jusqu’à 4,70-4,80%.

Comme chaque mois, il reste maintenant à voir l’ampleur de la hausse que les banques appliqueront à leurs barèmes d’août sachant qu’on est déjà autour de 4,20% sur 25 ans actuellement. Car le revers de la médaille de la hausse des seuils de l’usure, c’est que cela ouvre chaque mois la porte à une importante répercussion sur les barèmes des banques dont certaines attendent toujours des taux plus élevés pour prêter davantage.

Pour des prêts sur 20 ans, les seuils de l'usure ne devraient plus guère poser de problèmes car les taux nominaux sur cette durée restent généralement 20 à 30 points de base inférieurs à la durée 25 ans. Or les emprunts contractés sur 20 à 25 ans sont soumis à la même limite de taux d’usure (5,33% en août).

Jusqu’à présent, les seuils de l'usure pouvaient encore bloquer certains profils d'acquéreurs assez âgés pour lesquels les banques proposent des taux d'assurance élevés et où une délégation d'assurance emprunteur a du mal à passer. Un spécialiste nous livrait d'ailleurs plusieurs conseils pour éviter un refus de financement lié au dépassement des taux d'usure.

De nouvelles hausses de taux attendues

Pour la suite, la nouvelle hausse des taux directeurs de la Banque centrale européenne ce jeudi avec notamment un taux de dépôt porté à 3,75% (taux auquel les banques sont rémunérées lorsqu’elles placent leur argent à la BCE) signifie que le mouvement de hausse de taux d’emprunts n’est pas encore fini. « Nous maintenons notre scénario de taux à 4,5% d’ici la fin de l’année, et peut-être même la réapparition de taux à 5% début 2024 », analyse le réseau de courtage en prêts immobiliers Vousfinancer.

Avec des barèmes nettement supérieurs à 4%, les courtiers s’attendent d’ailleurs à voir revenir à partir de la rentrée les banques qui ne prêtaient plus à cause de marges trop réduites. Davantage d’offre et le retour d’une certaine concurrence entre banques représente une évolution favorable car cela va dans le sens d’une normalisation progressive de la distribution du crédit immobilier en France, certes beaucoup plus cher que les années exceptionnelles qu'on a connues de 2015 à 2022.