La barre des 10.000 € le m² à Paris ne devrait plus tenir longtemps

Cela fait désormais presque 1 an que les volumes de transactions reculent en Ile-de-France et la Chambre des Notaires du Grand Paris mesure sur la dernière période étudiée (mars à mai 2023) une chute de 26% par rapport à la même période en 2022. Le nombre de ventes de logements anciens comptabilisées par les notaires est désormais inférieur de 7% à la moyenne des 10 dernières années. Même dans Paris, la baisse de volumes des ventes d’appartements atteint 23% alors qu’en banlieue, le ralentissement est un peu plus prononcé pour les maisons.

Les difficultés croissantes d’accès au crédit restent bien sûr la première cause du retournement de marché déjà signalé au milieu du printemps par les notaires. Les professionnels sont en effet témoins des difficultés des acquéreurs pour boucler leur financement face à des prix qui ne reculent pas encore assez significativement. Cela se traduit par une hausse de l’apport personnel demandé et de plus en plus souvent par des refus de prêts.

-5,5% sur un an à Paris

Au niveau des prix, on est de retour sur la barre symbolique des 10.000 € le m² à Paris et celle-ci ne devrait plus guère tenir longtemps. Comme souvent lors des périodes de retournement du marché, l’ajustement se fait d’abord sur les volumes et on voit donc mal comment la baisse des prix pourrait s’interrompre à court terme. Les indicateurs avancés des notaires sur les avant-contrats indiquent une moyenne actuelle de 10.072 €, en baisse de 5,5% sur un an. Bien sûr, cette moyenne reste symbolique tant les différences de prix restent importantes entre arrondissements, quartiers et surtout type de biens.

7 arrondissements parisiens sont sous les 10.000€

Longtemps cantonnés aux 5 arrondissements périphériques de l’est parisien (12ème, 13ème, 18ème, 19ème et 20ème) qui étaient encore les seuls à se situer sous la barre des 10.000€ le m², les prix plus abordables gagnent désormais le 10e et le 14e. D’après les estimations de la plateforme Meilleurs Agents, 7 arrondissements parisiens sont ainsi sous les 10.000€ le m² désormais et certains s’en rapprochent comme le 11e et même le 15e. A l’opposé, Paris Centre (secteur qui regroupe les 1er, 2e, 3e et 4e arrondissements) ainsi que les 6e et 7e arrondissements, évoluent toujours entre 12.000 et plus de 15.000 € le m² car ils restent les lieux privilégiés des acquéreurs étrangers et autres investisseurs fortunés.

Pour bien remettre en perspective cette baisse des prix parisiens, la moyenne s’était approchée des 11.000 € le m² en novembre 2020 (10.860 € d’après les notaires) avant les conséquences de la crise sanitaire qui ont détourné les acheteurs des grandes agglomérations. On a donc perdu 800 € par m², soit une baisse limitée à 7% en un peu moins de trois ans.

La baisse des prix reste un peu plus modérée en Grande Couronne

En dehors de Paris, les indicateurs avancés des notaires sur les avant-contrats montrent que la baisse de prix des appartements atteint -5,7% sur un an en Petite Couronne (5.250 € le m²) et -3,9% en Grande Couronne (3.360 € le m²). Pour les maisons, le recul est globalement estimé à un peu moins de -5% sur l’ensemble de l’Ile-de-France.