La baisse des prix de l’immobilier résidentiel commence à s’accélérer

Le réseau d’agences immobilières Century 21 observe depuis l’été 2023 une tendance baissière des prix de l’immobilier ancien nettement plus franche qu’au premier semestre : -4,1% pour les appartements et -2% pour les maisons en moyenne nationale. L’enseigne Laforêt observe également une accélération de la baisse des prix au troisième trimestre, ce qui reste logique en raison de la trajectoire de hausse ininterrompue des taux d’emprunt, désormais supérieurs à 4% sur 20 ans et proches de 4,5% sur 25 ans.

« Ce sont essentiellement les secundo accédants et notamment ceux de plus de 60 ans qui tirent leur épingle du jeu, achetant souvent un bien de moins grande surface que celui qu’ils détenaient précédemment, et n’ayant que peu voire pas d’emprunt à faire pour réaliser leur opération », constate Century 21. A l’inverse, les investisseurs manquent de plus en plus à l’appel, ce qui accentue la crise du marché locatif, déjà pénalisé par le coup d’arrêt des construction neuves et notamment par la fin programmée du dispositif Pinel alors qu’une part croissante de locataires ne peuvent plus acheter et restent donc en place.

L’équilibre entre l’offre et la demande a été bouleversé

Tous les professionnels de l’immobilier observent une forte hausse de délais de transactions. Century 21 note qu’ils dépassent désormais 3 mois en moyenne, se rapprochant ainsi des niveaux les plus hauts jamais enregistrés. Il faut dire que l’équilibre entre l’offre et la demande a été bouleversé : il y a forcément moins d’acquéreurs capables de s’endetter à plus de 4% et d’autres qui le pourraient mais s’abstiennent de déménager pour conserver leur prêt obtenu ces dernières années à des taux très avantageux entre 1% et 2%.

En parallèle, le stock de biens à vendre ne cesse de grossir alors qu’on parlait encore de pénurie l’an dernier. Le spécialiste de l’estimation immobilière, Meilleurs Agents observe par exemple des hausses de l’ordre de 40%, voire plus, entre janvier et août 2023, du nombre d’annonces disponibles sur le site SeLoger pour le marché de l’ancien dans les grandes métropoles. Laforêt ajoute que la reconstitution des stocks est particulièrement marquée en régions (+47% en un an) ainsi qu’en Île-de-France (+44%), notamment sur les maisons.

Certains vendeurs tardent à faire des concessions

Dans ce contexte, les acquéreurs n’hésitent plus à se montrer offensifs dans les négociations même si Laforêt mesure un écart moyen entre les prix de vente et d’achat qui ne dépasse guère 5%. « Alors que les propriétaires contraints de vendre s’ajustent à la nouvelle réalité des prix, la plupart des vendeurs s’arc-boutent, tardant à faire des concessions malgré des perspectives de plus-values souvent importantes », déplore l’enseigne immobilière.

Bien sûr, les prix ne baissent pas partout et surtout pas dans les mêmes proportions. La région parisienne est particulièrement concernée avec des replis atteignant parfois 10%, à la hauteur de prix qui avaient souvent atteint des niveaux vertigineux.

Sur les onze plus grandes métropoles de l’Hexagone, Meilleurs Agents en mesure huit affichant des prix en recul sur un an. Les plus fortes baisses sont observées à Lyon et Bordeaux avec -8% sur un an ou encore -5% à Nantes ou -4% à Rennes. Lille, Nice et Marseille sont les seules à encore échapper à cette morosité tarifaire, « mais pour combien de temps ? », s’interroge Meilleurs Agents. Laforêt cite aussi le cas de certaines régions comme la Bretagne, jusque-là épargnées par la baisse des prix, qui voient désormais la tendance s’inverser (-1,5% en un an).

Le marché s’autorégule à long terme

Alors que les taux d’emprunt restent attendus en hausse en direction de 5% dans les prochains mois, Meilleurs Agents considère tout espoir de relance à court terme comme de plus en plus illusoire. La plateforme immobilière s’attend à un recul des prix de -4% au cours des douze prochains mois en France, avec une chute supplémentaire du volume de transactions de -10%.

« Il n’y a aujourd’hui ni bulle spéculative ni krach immobilier. Le marché est entré dans un nouveau cycle auquel il peine à s’adapter », considère Yann Jéhanno, Président du réseau Laforêt.

Charles Marinakis, président de Century 21 France ne se fait lui aussi guère d’illusions : « la seule vraie variable pouvant nous permettre d’espérer un redémarrage du marché à court terme est la baisse des prix. Je suis serein car l’immobilier ancien s’autorégule depuis la nuit des temps. Il y a toujours un délai plus ou moins long, mais après un ralentissement d’activité vient toujours une régulation des prix ». On y est presque.