La Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) a présenté des projections à la baisse pour le marché du logement en 2023, tant en termes de prix que de volumes de vente.
Moins 5% côté prix « au minimum », moins 15% côté volume à 950.000 ventes, soit environ 150.000 transactions de moins qu’en 2022 : présentées ce matin à la presse, les projections du marché du logement français de la FNAIM pour l’année 2023 confirment à leur tour un « retournement du marché immobilier » inédit depuis la crise des subprimes.
Selon les projections de la Fédération, le nombre de ventes de logements anciens, tombé à 1.069.000 transactions cumulées sur douze mois en mars, en baisse quasi-ininterrompue depuis ses plus hauts de 2021 (1,206 million en août 2021), devrait poursuivre sa contraction pour passer sous la barre du million sur l’ensemble de l’année 2023 – soit l’une des trois plus fortes baisses annuelles des ventes de ces trente dernières années (-17% en 2008, -15% en 1997).
#ConfFNAIM « Le marché pourrait connaitre une baisse ?des prix de 10% en euros constants?? » @presidentfnaim pic.twitter.com/J0VGJhf8PY >— FNAIM (@FNAIM), via Twitter
1% de baisse en moyenne sur trois mois
Les prix de l’immobilier, qui s’étaient encore bien maintenus au début de l’année, ont enregistré un premier mouvement de baisse ces trois derniers mois : -1% au 1er juin sur trois mois à l’échelle nationale (3.088€/m2, +2,9% sur un an) avec une baisse de 1,7% pour les maisons (2.452€/m2, +3% sur un an), et une stabilité des prix pour les appartements (3.906€/m2 +3% sur un an).
Signe, surtout d’une réelle inflexion du marché, l’accalmie s’observe sur tous les segments de marché : à l’exception des stations de ski et des zones balnéaires (+0,6% sur trois mois), le fléchissement concerne aussi bien Paris (-1,7%) que l’Ile-de-France (-1,4%), les communes rurales (-1,6%), les grandes villes de provinces (-0,2%) ou les périphéries des grandes agglomérations (-1,4%).
Avec l’inflation et la normalisation des politiques monétaires, la baisse du pouvoir d’achat immobilier – calculé sur la base de l’évolution des revenus des ménages, des taux d’emprunt et du niveau des prix -, devrait par ailleurs s’accélérer d’ici à la fin de l’année : en baisse de 4% en 2022, ce pouvoir d’achat devrait encore s’affaisser de 7,5% cette année.
Des capacités de crédit en décrochage
D’après l’Observatoire CSA/Crédit Logement, la capacité d’achat des acquéreurs à crédit, de 216.000€ en moyenne en janvier 2022, a déjà chuté de 20%, soit de 40.000€ (176.000€ en mai 2023) alors que les taux des crédits immobiliers, qui ont triplé en moins de 18 mois, et se situent aux alentours de 3,5% actuellement. Des taux qui devraient approcher le seuil des 4% d’ici à la fin de l’année, avance la FNAIM.
« Restriction dans les conditions d’accès au crédit et hausse des taux ont créé un cocktail explosif qui vient percuter de plein fouet le marché immobilier », a commenté Loïc Cantin, président de la FNAIM.
« Le retournement du marché que l’on observe depuis trois mois devrait se poursuivre en 2023 et probablement en 2024. Les taux d’intérêt plancher sont derrière nous, et l’inflation reste élevée. Dans ce contexte, la seule élasticité du marché aujourd’hui, c’est la baisse des prix. Elle est donc inévitable ».
Correction de marché
2023 met un terme à une période éclatante pour le marché immobilier, principalement alimenté par un déficit structurel de l’offre de logements n’ayant eu cesse de se creuser… Sur le seul sujet des prix, une correction attendue autour de 5% est loin de la catastrophe : sur les marchés les plus tendus – comme Paris, le plus emblématique – les tarifs au mètre carré atteints l’année dernière étaient devenus stratosphériques.
On rappellera qu’en moyenne, les prix de l’immobilier en France restent aujourd’hui supérieurs de 25% à leur niveau d’il y a cinq ans, même si l’inflation ces douze derniers mois (établie à un peu plus de 5% en France en 2022) en a effacé une part non négligeable.
La situation n’en reste pas moins critique pour le secteur – dont la chute de l’activité, assez rude, devrait peser sur les résultats et les emplois – mais aussi et surtout pour les ménages, en particulier les foyers jeunes et modestes qui ne sont pas propriétaires de leur logement, ou recherchent tout simplement à s’installer.
