Forte hausse des seuils de l’usure applicables en juillet

Les nouveaux seuils de l’usure applicables au mois de juillet viennent d’être publiés et ils marquent une accélération à la hausse qui reflète la forte augmentation récente des taux d’emprunt. La Banque de France estime d’ailleurs que le taux effectif pratiqué par les établissements de crédit entre avril et juin pour les prêts de 20 à 25 ans est de 3,82%.

On rappellera que le calcul des seuils de l’usure se fait désormais mensuellement (trimestriellement auparavant), une mesure provisoire qui sera prolongée jusqu’à janvier 2024. Ces seuils restent établis sur la base de la moyenne des taux nominaux des emprunts immobiliers, appelés également taux effectifs ou nominaux, pratiqués par les banques lors des trois mois précédents.

Pour les prêts d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans, les seuils évoluent de 4,45% en juin à 4,84% en juillet. Pour les prêts sur 20 à 25 ans, on passe de 4,68% à 5,09%, soit une forte hausse de 41 points de base (après +16 points de base en juin).

En attendant les barèmes bancaires de juillet

Les seuils de l’usure correspondent aux taux maximums auxquels les banques ont le droit de prêter, en faisant la somme du taux nominal, de l’assurance emprunteur, des frais de dossier et de caution. D’après les courtiers, il faut en général une marge d’au moins 50 à 60 points de base entre le taux nominal d’un prêt et son seuil de l’usure pour que le dossier soit finançable. Pour des prêts sur 25 ans, ces nouveaux seuils permettront par exemple à des dossiers de passer avec des taux nominaux allant jusqu’à 4,50%.

Comme chaque mois, il reste maintenant à voir l’ampleur de la hausse que les banques appliqueront à leurs barèmes de juillet sachant qu’on se situe déjà autour de 4% sur 25 ans actuellement. Car le revers de la médaille d’une forte hausse des seuils de l’usure, c’est que cela ouvre la porte à une importante répercussion sur les barèmes des banques dont certaines attendent toujours des taux plus élevés pour prêter davantage.

Pour des prêts sur 20 ans, les seuils de l'usure devraient poser moins de problèmes en juillet car les taux nominaux sur cette durée restent généralement 20 à 30 points de base inférieurs à la durée 25 ans. Or les emprunts contractés sur 20 à 25 ans sont soumis à la même limite de taux d’usure (5,09% en juillet).

Les seuils de l'usure peuvent quand même encore bloquer certains profils d'acquéreurs assez âgés pour lesquels les banques proposent des taux d'assurance élevés et où une délégation d'assurance emprunteur a du mal à passer. Un spécialiste nous livrait d'ailleurs cette semaine plusieurs conseils pour éviter un refus de financement lié au dépassement des taux d'usure.

De nouvelles hausses de taux attendues

Pour la suite, les dernières annonces de la Banque centrale européenne allant dans le sens de nouvelles hausses des taux directeurs pour lutter contre l’inflation, sous-entendent que le mouvement de hausse de taux d’emprunts n’est pas encore fini. « Nous maintenons notre scénario de taux à 4,5% d’ici la fin de l’année, et peut-être même la réapparition de taux à 5% début 2024… Ce serait une mauvaise nouvelle pour les emprunteurs dont la capacité d’emprunt chuterait encore davantage, et qui, sans une forte baisse des prix, seraient encore davantage dans l’incapacité d’acheter », analyse Sandrine Allonier, porte-parole de réseau de courtage en prêts immobiliers Vousfinancer.