En comparaison, les pays européens où le risque de défaut est le plus élevé sont l’Irlande, l'Espagne et l'Italie. Des ces pays, les taux variables sont beaucoup plus développés.
L’enquête annuelle de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) sur le financement de l’habitat montre une nouvelle fois la solidité du système français des crédits immobiliers qui bénéficie d’une très faible sinistralité. Le taux d’encours douteux a même reculé de 12 points de base l’an dernier, à 0,95% au 31 décembre 2022, son plus bas niveau depuis 2009.
Cette proportion concerne moins de 4 milliards d’euros de prêts en prenant en compte la couverture des garants (un peu plus de 14 milliards bruts y compris les prêts douteux portés par les garants) sur un encours total de 1.281 milliards d'euros de crédits à l'habitat aux particuliers. Les passages en défaut sur 12 mois ont représenté 0,40% de l’encours au quatrième trimestre 2022, soit une très légère hausse de 4 points de base sur un an.
Comparaison européenne
En comparaison, les pays européens où le risque de défaut est le plus élevé sont l’Irlande et Espagne avec un taux d'encours en défaut (au 30 juin 2022) proche de 3%, suivis par l’Italie proche de 2%. Ces taux d’encours douteux bruts concernent principalement des prêts à taux variables, quasiment inexistants en France.
Des prêts presque exclusivement octroyés à taux fixe
Première grande raison à cette solidité du marché immobilier français, les crédits à l’habitat restent en effet presque exclusivement octroyés à taux fixe : 99,2% de la production en 2022 et 97,7% de l’encours des prêts à fin 2022. Cela limite donc les risques liés à la remontée des taux sur la solvabilité des emprunteurs, d’autant que la plupart des prêts à taux variable sont « cappés », c’est-à-dire que le potentiel de hausse est limité (le plus souvent à +1 point).
Garanties
L’ACPR rappelle que la quasi-totalité de l’encours de ces prêts (96,8%) bénéficie d’une garantie, notamment de type caution ou hypothèque, permettant de limiter les pertes pour les banques en cas de défaut d’un emprunteur. La part de l’hypothèque reste minoritaire, moins de 30% à fin 2022, ce qui réduit les risques pro-cycliques de contagion d’une éventuelle détérioration rapide de la solvabilité des emprunteurs sur les prix immobiliers.
Assurance emprunteur
De la même manière, plus de 90% des prêts immobiliers sont couverts par une assurance emprunteur (à minima couverture décès).
Solvabilité de l’emprunteur
Enfin, la politique d’octroi de ces prêts repose sur l’appréciation de la solvabilité de l’emprunteur, mesurée notamment par le taux d’effort (le taux d’endettement des emprunteurs, qui correspond au rapport entre la mensualité de remboursement du crédit assurance comprise et les revenus, peut rarement dépasser un maximum de 35%), et non sur la valeur de marché du bien financé, limitant ainsi les phénomènes de contagion financière.
