Crédit immobilier : les seuils de l'usure se rapprochent de 6%

Les nouveaux seuils de l’usure applicables au mois de novembre continuent logiquement à augmenter en reflétant la hausse récente des taux d’emprunt. La Banque de France estime d’ailleurs que le taux effectif pratiqué par les établissements de crédit entre août et octobre pour les prêts de 20 à 25 ans se situe désormais à 4,43% contre 4,35% pour le période de 3 mois précédents.

Pour les prêts d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans, les seuils évoluent légèrement, de 5,55% en octobre à 5,65% pour novembre. Pour les prêts sur 20 à 25 ans, largement les plus utilisés aujourd’hui, on passe de 5,80% à 5,91%

On rappellera que le calcul des seuils de l’usure se fera encore mensuellement (trimestriellement auparavant) jusqu’à janvier 2024. Ces seuils restent établis sur la base de la moyenne des taux nominaux des emprunts immobiliers, appelés également taux effectifs ou nominaux, pratiqués par les banques lors des trois mois précédents.

Reconstitution des écarts avec les taux nominaux

Les seuils de l’usure correspondent aux taux maximums auxquels les banques ont le droit de prêter, en faisant la somme du taux nominal, de l’assurance emprunteur, des frais de dossier et de caution. D’après les courtiers, il faut en général une marge d’au moins 50 à 60 points de base entre le taux nominal d’un prêt et son seuil de l’usure pour que le dossier soit finançable.

Pour des prêts sur 25 ans, ces nouveaux seuils permettront par exemple à des dossiers de passer avec des taux nominaux allant jusqu’à environ 5,30%. Comme chaque mois, les banques vont sûrement en profiter pour majorer encore leurs barèmes mais les seuils de l’usure ne semblent plus poser de problèmes de refus de prêts compte tenu de la reconstitution des écarts avec les taux nominaux. Les taux moyens à 25 ans se situaient en effet autour de 4,50% en octobre.

Le fait que la Banque centrale européenne a acté hier une pause dans la forte remontée de ses taux directeurs (10 hausses successives) pourrait d’ailleurs inciter les banques à modérer leur politique de reconstitution des marges sur le crédit immobilier, sachant que le taux de dépôt de la BCE reste donc à 4%. Ce taux est important car il correspond au niveau auquel les banques sont rémunérées lorsqu’elles placent leurs liquidités à la BCE. Prêter à un taux inférieur peut donc apparaître non avantageux même si les banques se rattrapent souvent sur les confortables marges dégagées sur l'assurance emprunteur...