En région parisienne, les notaires observent un retour des prêts familiaux ou amicaux qui ont l’avantage de ne pas être pris en compte dans le taux d’endettement calculé par les banques.
Dans un marché immobilier de plus en plus tendu en région parisienne, les baisses de prix estimées par les notaires, entre 5% et 6% sur un an d’après leurs indicateurs avancés sur les promesses de vente, à la fois pour les appartements et les maisons, ne suffisent pas à résoudre les difficultés croissantes d’accès au crédit et la perte de pouvoir d’achat liée à l’envolée des taux qui dépassent désormais 4% sur les durées d’emprunt de 20 à 25 ans.
Il faut de l’épargne
« Les dossiers d’instruction des prêts sont longs et douloureux, il faut de l’épargne », constate Elodie Frémont, notaire à Paris et présidente de la commission Statistiques Immobilières de la Chambre des Notaires du Grand Paris. Elle observe d’ailleurs un retour des prêts familiaux ou amicaux qui ont l’avantage de ne pas être pris en compte dans le taux d’endettement calculé par les banques. Ce fameux taux d’endettement, qui correspond au rapport entre la mensualité de remboursement (assurance emprunteur comprise) et les revenus, ne doit pas dépasser 35% sauf rares exceptions. A salaire donné, la hausse des taux vient donc amputer la capacité d’emprunt, à moins d’allonger la durée d’emprunt (25 ans maximum dans l’ancien) ou de mobiliser davantage d’apport personnel.
L’épargne résiduelle est très appréciée par les banques
Cécile Roquelaure, Directrice des Etudes du réseau de courtage en prêts immobiliers Empruntis, signale par ailleurs une attention accrue des banques en faveur de l’épargne résiduelle, c’est-à-dire à ce qui reste d’épargne après l’achat et hors apport personnel. Mais lorsqu’on ne dispose pas ou de peu d’épargne, à moins de viser une surface plus petite ou de choisir une région moins chère, l’aide de la famille ou de proches est souvent le dernier recours pour compléter ce qu’on ne peut plus emprunter aujourd’hui à cause de l’envolée des taux d’emprunt. Les dons familiaux de sommes d’argent sont donc un autre moyen souvent utilisé par des parents pour aider leurs enfants à réaliser leur projet immobilier.
Abattement sur les dons familiaux de sommes d’argent
Pour Thierry Delesalle, lui aussi notaire à Paris, « il serait bien d’augmenter l’abattement sur les dons familiaux de sommes d’argent, au moins de l’inflation, voire davantage ». Thierry Delesalle fait allusion au montant de 31.865 € qui n’a pas évolué depuis de longues années. Un tel montant permet par exemple de payer les frais de mutation payés chez le notaire pour des acquisitions allant jusqu’à environ 400.000 €.
Cet abattement peut notamment bénéficier aux enfants, petits-enfants ou arrière-petits-enfants à condition que le donateur soit âgé de moins de 80 ans et l'exonération se renouvelle tous les 15 ans. Chaque enfant peut recevoir, en exonération de droits, jusqu’à 31.865 € de chacun de ses parents, grands-parents et même arrière-grands-parents. Cet avantage se cumule aussi avec l'abattement allant jusqu’à 100.000 € pour les dons entre parents et enfants.
