Achat immobilier en bail réel solidaire : une solution intéressante mais encore confidentielle

Achat immobilier en bail réel solidaire : une solution intéressante mais encore confidentielle
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Ce dispositif repose sur la dissociation entre le foncier (terrain) et le bâti sur longue durée, permettant à certains ménages, sous conditions de ressources, d’accéder à la propriété à des prix inférieurs d’environ 30% à 40% à ceux du marché.

Achat immobilier en bail réel solidaire : une solution intéressante mais encore confidentielle
Crédit photo © Gambetta

Si vous avez le projet de devenir propriétaire d’un logement neuf et que vos finances ne vous permettent plus de le réaliser à cause du niveau actuel des taux d’emprunt, il va peut-être falloir s’intéresser au dispositif de bail réel solidaire (BRS). Encore très peu développé aujourd’hui, le gouvernement en a fait une de ses priorités face aux difficultés d’accès au logement des Français. Loin d’être une solution à grande échelle, il s’agit d’un petit coup de pouce face aux difficultés actuelles mais on peut espérer que de plus en plus de promoteurs s’intéressent au BRS à l'avenir pour écouler leurs programmes.

On achète que les murs du logement

Ce dispositif repose sur la dissociation entre le foncier (terrain) et le bâti sur longue durée, permettant à certains ménages, sous conditions de ressources, d’accéder à la propriété à des prix inférieurs d’environ 30% à 40% à ceux du marché (hors redevance foncière). Avec le BRS, au lieu d’acheter un logement entier en pleine propriété, on achète que les murs du logement, via un bail d’une très longue durée (plusieurs dizaines d’années) rechargeable lors de la cession du bien. Le terrain, lui, reste la propriété d’un organisme spécifique, l’office foncier solidaire (OFS), dont l’objet social est limité à cette seule activité. L’acquéreur paie par la suite une redevance foncière à cet OFS pour l’occupation du terrain. La décote de prix s’explique aussi par une TVA réduite à 5,5% sur les ventes de logements en BRS.

A titre d’exemple, le promoteur Gambetta a récemment lancé la commercialisation d’une résidence à Villeurbanne, dans la région lyonnaise, dans laquelle certains logements sont proposés en BRS à partir de 122.850 € contre un prix de départ de 225.000 € pour les autres logements en accession.

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Des objectifs de production encore confidentiels

Après seulement 383 logements avec BRS livrés en France 2021 et environ 950 logements lancés en 2022, 11.500 logements sont en programmation au sein des plus de 150 offices fonciers solidaires, selon le gouvernement. Pour accélérer le mouvement, le ministère du Logement vient de confirmer une augmentation des plafonds de ressources des ménages éligibles qui doit permettre à 3,8 millions de ménages supplémentaires d’accéder au bail réel solidaire, notamment les classes moyennes. Il n’y en aura toutefois pas pour tout le monde car les objectifs de production de logements en BRS restent très contenus : 600 par an.

Financement bancaire spécifique

A noter que la loi de finances pour 2024 prévoit le maintien du prêt à taux zéro pour tous les logements en bail réel solidaire neufs, quel que soit le zonage de la commune. Etant donné que le financement d’un logement en BRS est spécifique, le gouvernement entend d’ailleurs s’assurer de l’accès au crédit des ménages volontaires auprès des établissements bancaires.

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