« Peut-on encore s’endetter pour faire un investissement locatif en 2023 ? »

« Peut-on encore s’endetter pour faire un investissement locatif en 2023 ? »
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Tribune de Jérôme Rusak, président de L&A Finance.

« Peut-on encore s’endetter pour faire un investissement locatif en 2023 ? »
Crédit photo © L&A Finance

Le paysage du crédit en France a beaucoup changé ces dernières années. Les critères de solvabilité se sont durcis, rendant l'accès au crédit plus difficile pour de nombreux Français. Cette situation a eu un impact particulier sur l'un des investissements préférés des Français : l'immobilier locatif.

Les difficultés de l'accès au crédit en 2023

Des taux d'intérêt bas ont longtemps encouragé les particuliers à investir dans l'immobilier locatif, bénéficiant ainsi d'une source stable de revenus passifs et d'avantages fiscaux. Toutefois, en 2023, nous observons une tendance préoccupante. Les banques, face à l'incertitude économique et aux exigences réglementaires plus strictes, sont devenues plus réticentes à prêter, surtout pour les investissements immobiliers locatifs.

Cela a pour conséquence que beaucoup de particuliers ayant des revenus modestes ou une situation financière moins stable sont désormais confrontés à des obstacles significatifs pour obtenir un prêt immobilier. Cela limite non seulement leur capacité à générer des revenus supplémentaires, mais restreint également l'accès à la propriété pour de nombreux Français.

Pourquoi l’accès au crédit est compliqué ?

L'accès au crédit en France peut être confronté à plusieurs difficultés, dues à divers facteurs économiques, réglementaires et bancaires :

  • Facteurs économiques : Les périodes d'incertitude économique, comme celles induites par la pandémie de COVID-19 ou la guerre en Ukraine, peuvent conduire à un resserrement des conditions de crédit.
  • Facteurs réglementaires : Les régulateurs financiers peuvent imposer des restrictions plus strictes sur les prêts dans le but de maintenir la stabilité du système financier.
  • Politique des banques : Les banques peuvent également devenir plus sélectives dans l'octroi de prêts en réponse à leur propre analyse des risques et à la situation économique. Elles peuvent resserrer leurs critères d'octroi de prêts, en exigeant par exemple un meilleur score de crédit, des revenus plus élevés ou une plus grande stabilité de l'emploi. Les politiques de crédit des banques peuvent également évoluer en fonction de leurs stratégies commerciales
  • Évolution du marché immobilier : Dans le cas des prêts immobiliers, les fluctuations du marché immobilier peuvent également avoir un impact. Si les prix augmentent trop rapidement, les banques peuvent craindre une bulle immobilière et devenir plus réticentes à accorder des prêts.

La faute à l’inflation !

L'inflation pourrait être l'un des principaux facteurs contribuant aux difficultés d'accès au crédit en France. En période d'inflation élevée, les Banques centrales peuvent augmenter les taux d'intérêt pour tenter de ralentir l'économie et de réduire l'inflation. Lorsque les taux d'intérêt directeurs augmentent, le coût des emprunts pour les consommateurs et les entreprises augmente également. Par conséquent, l'accès au crédit devient plus difficile. L'inflation est donc une source d’incertitude économique. Si les salaires ne suivent pas l'augmentation des prix, les consommateurs peuvent avoir plus de difficultés à rembourser leurs prêts, ce qui va amener les banques à restreindre l'accès au crédit.

L'inflation peut conduire à une augmentation du ratio d'endettement des ménages. Si ce ratio devient trop élevé, les banques peuvent refuser d'accorder de nouveaux prêts.

L'alternative de la SCPI

Cependant, tout n'est pas sombre dans le paysage de l'investissement immobilier. Une solution alternative est toujours possible : les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, ou SCPI. Les SCPI permettent aux investisseurs d'acheter des parts dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers gérés par des professionnels.

Les SCPI offrent plusieurs avantages par rapport à l'investissement immobilier direct. D'abord, elles permettent d'accéder à des marchés immobiliers généralement réservés à des investisseurs institutionnels ou à des particuliers fortunés. Ensuite, elles offrent une diversification géographique et sectorielle, réduisant ainsi les risques liés à la dépendance à un seul bien ou marché. De plus, la gestion des immeubles est entièrement prise en charge par la société de gestion, ce qui épargne à l'investisseur les tracas liés à la gestion locative.

Comment financer des parts de SCPI

Financer des parts de SCPI est un processus au demeurant simple mais qui peut s’avérer finalement difficile à aboutir. Il est possible de les acheter au comptant, mais elles peuvent également être financées par crédit, permettant ainsi de bénéficier d’un effet de levier. De plus, certaines banques, mais pas toutes, sont plus enclines à financer des parts de SCPI, étant donné que le risque est mieux réparti et que ces investissements ont fait preuve d'une certaine résilience durant les périodes économiques incertaines.

Cependant, il convient de noter que comme pour l’ensemble des achats à financer, les processus se sont durcis, et il est essentiel de consulter un conseiller en investissement financier CIF en SCPI avant de prendre une décision, afin d’obtenir la meilleure des solutions et la plus adaptée.

L'avenir de l'investissement en SCPI

En dépit de la difficulté actuelle d'accès au crédit pour l'investissement immobilier, les SCPI s'affirment comme une alternative intéressante et viable. En effet, les SCPI offrent une flexibilité et une diversification qui attirent de plus en plus d'investisseurs cherchant à surmonter les obstacles du marché immobilier traditionnel. La durée d’investissement recommandée étant proche de 15 ans, cela se concilie très bien avec des crédits de longue durée de l’ordre de 20 à 25 ans.

Des opportunités en période d'instabilité

Face aux défis de l'accès au crédit, il est essentiel d'explorer de nouvelles voies pour l'investissement immobilier. Les SCPI, avec leur accessibilité, leur diversification et leur potentiel de rendement, se présentent comme une option attrayante. Lors de périodes d'instabilité ou de perturbation, de nouvelles opportunités peuvent émerger, les anciens systèmes peuvent être remis en question, et il peut y avoir un espace pour l'innovation et le changement. Pour ceux qui sont capables de naviguer habilement dans ces périodes de crise, il peut y avoir des opportunités d'acquérir des actifs à bas prix, de pénétrer de nouveaux marchés, ou de profiter de changements dans les comportements des consommateurs.

Cependant, il convient de noter que si ces périodes peuvent présenter des opportunités, elles comportent également des risques considérables et Il est donc important de s’adjoindre les services d’un conseil avisé tel qu’un conseiller financier afin de valider la stratégie, le montage et le financement avant d’investir.

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L'Argent & Vous
Jérôme Rusak

Le parcours de Jérôme Rusak

Président, L&A Finance

Associé fondateur du cabinet L&A Finance en 2004, Jérôme Rusak en a été le directeur général jusqu'en 2018 pour ensuite en prendre la Présidence afin d'accompagner une phase de transition et de croissance. Précédemment, il avait fait ses classes au sein de directions financières de grands groupes Immobiliers tel que Marignan, Foncia et Primonial.