« Faut-il encore investir en SCPI ? »

« Faut-il encore investir en SCPI ? »

Tribune d'Andràs Boros, Président et co-fondateur d'Epsicap Reim (ex-Epsilon Capital).

« Faut-il encore investir en SCPI ? »
Crédit photo © Epsicap Reim

Continuer ou pas à investir dans les SCPI, telle est la question que tout le monde se pose depuis cet été suite à la dévalorisation des parts d’une vingtaine de SCPI du marché, dont certains "gros porteurs".

La question est-elle légitime ? Est-ce que lorsque certaines actions du CAC 40 baissent de 15%, on se pose la question s’il reste pertinent d’investir en bourse ? Je crois qu’on se demande surtout quel est le bon timing pour y retourner…

Ainsi, si vous estimez qu’investir dans l’immobilier non résidentiel, comme une immense majorité des SCPI du marché, reste pertinent dans le cadre d’une stratégie patrimoniale de long terme, comme le démontrent les performances historiques de cette classe d’actif sur longue période, et d’autre part, que vous ne remettez pas en cause les avantages inhérents à ce placement, en particulier l’absence totale de souci de gestion, la mutualisation du risque locatif, et un ticket d’entrée relativement faible, la question n’est pas de savoir s’il faut continuer ou non à investir dans les SCPI, mais quelle stratégie adopter actuellement et dans quel fonds investir.

Faut-il s’intéresser aux SCPI dont le prix de part a déjà baissé ?

Comme cela a été expliqué de nombreuses fois au cours des derniers mois, les SCPI qui ont baissé leur prix de part sont celles qui sont le plus exposées aux bureaux, segment qui souffre des effets du télétravail et de l’obsolescence avancée d’une partie du parc et/ou qui ont massivement collecté et donc investi lorsque les taux d’intérêt étaient très bas, la hausse du « taux sans risque » ayant fait mécaniquement chuter la valeur de ces patrimoines afin de reconstituer leur prime de risque.

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La baisse étant actée, faut-il maintenant y retourner ?

C’est l’une des grandes questions du moment, certains flairant un potentiel "bon coup" auprès d’investisseurs "collés" en quête de liquidité. En effet, la baisse voire l’absence de collecte fraîche, malgré ou consécutive à la baisse récente des prix de souscription, couplée à une vague de retraits massifs, notamment par les assureurs, pour le compte de leurs assurés ayant demandé des arbitrages, crée une longue liste d’attente pour sortir sur de nombreux fonds.

Marché secondaire de gré à gré

Une des solutions consiste alors à organiser un marché secondaire de gré à gré où les acheteurs et les vendeurs peuvent trouver un prix d’équilibre à un niveau inférieur au prix de souscription en vigueur. De nombreux investisseurs, notamment certains institutionnels, se demandent s’il ne serait pas de nouveau intéressant d’investir dans ces fonds, si cela se fait avec une décote supplémentaire sur le prix de souscription, déjà réduit récemment de 10 voire 15%.

C’est effectivement tentant, mais le sujet demeure complexe, notamment pour l’investisseur particulier qui se pose des questions légitimes :

  • Est-ce que les parts en attente de retrait vont être absorbées et est-ce que la collecte va reprendre un rythme suffisant pour absorber une liquidité normale sur le véhicule ?
  • En particulier pour les fonds très exposés aux bureaux, peut-il y avoir une hausse de la vacance structurelle qui impacterait les rendements futurs ? Et corollaire, y a-t-il encore un risque de baisse de valeur des patrimoines ?
  • Enfin, "last but not least", comment ces véhicules vont-ils gérer leur endettement in fine (dette qui se rembourse intégralement à l’échéance) en l’absence de collecte ? Quel sera l’impact des refinancements sur les rendements futurs ?

S’il y a très probablement des opportunités sur le marché secondaire des SCPI, cela semble en l’état actuel, un investissement relativement risqué pour un investisseur "non averti". Ces opportunités nécessitent en tout état de cause une analyse poussée et une compréhension fine de la composition des patrimoines sous-jacents.

Quid des SCPI dont le prix de part n’a pas encore baissé ?

C’est l’autre grande question du moment et les campagnes d’expertise de fin d’année de certaines sociétés de gestion sont extrêmement attendues.

Ce qui semble toutefois à peu près acquis, c’est que le prix de part de certaines SCPI ne va pas baisser. En effet, le pic des taux d’intérêt semble aujourd’hui atteint, et les SCPI qui ont encaissé le choc en cette fin d’année 2023 devraient pouvoir « s’en tirer ». C’est le cas par exemple d’Epsilon 360° que nous gérons, et qui va terminer l’année avec un matelas de sécurité de près de 20% sur la valeur de son patrimoine avant de devoir baisser son prix de part. Difficile d’imaginer un tel scénario de baisse après avoir encaissé sans trop frémir une hausse des taux de 400 points de base …

Un cercle vertueux pour certaines SCPI

Par ailleurs, les SCPI qui disposent d’un rendement supérieur à 6% et d’une décote importante sur leur valorisation, bénéficient actuellement d’un cercle vertueux. En effet, même dans ce marché chahuté, elles continuent de collecter et, à l’inverse des SCPI en décollecte, elles peuvent profiter des conditions actuelles de marché pour faire des acquisitions à bon compte leur permettant de rehausser le rendement moyen de leur patrimoine. C’est le cas en particulier des fonds les plus récents avec des capitalisations encore relativement faibles, où l’impact de la nouvelle collecte et donc des nouveaux investissements ont encore un impact significatif sur le rendement moyen des portefeuilles. Si ces véhicules continuent d’attirer des investisseurs alors même qu’ils subissent actuellement de plein fouet la concurrence des livrets garantis, des comptes à terme, et autres fonds obligataires datés et produits structurés à capital garanti, nul doute que cet intérêt ira grandissant lorsque les taux rebaisseront, ce qui améliorera d’autant plus leur liquidité.

La donne a donc fondamentalement changé au cours des derniers mois dans l’univers des SCPI. Investir dans certaines grosses SCPI matures en panne de collecte, même avec des décotes a priori attractives, peut être aujourd’hui plus risqué, que ce soit en termes de rendement futur, de valorisation future, ou de liquidité future, que d’investir dans des SCPI plus petites et plus récentes dont le patrimoine a néanmoins d’ores et déjà atteint une taille critique offrant une certaine mutualisation du risque locatif. C’est vraiment le monde à l’envers !

©2023-2024
L'Argent & Vous
Andràs Boros

Le parcours d'Andràs Boros

Président et co-fondateur, Epsicap Reim

Diplômé d’HEC, Andràs Boros a plus de 20 ans d’expérience dans l’investissement et l’immobilier (Altarea Cogedim, Kaufman & Broad, PAI Partners). Président d’Epsicap Reim, Andràs Boros chasse les opportunités immobilières et promeut les stratégies d’investissement d'Epsicap Reim auprès de ses clients et partenaires.

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