« Le crowdfunding immobilier devrait conserver un niveau de performance élevé par rapport aux autres produits d’épargne »

Quel est votre pronostic pour le taux de rendement 2021 du crowdfunding immobilier après 9,3% en moyenne en 2020 ?

Dans le contexte sanitaire actuel, il reste difficile de faire des pronostics, toutefois l’année 2020 a confirmé plusieurs fondamentaux qui laissent penser que le crowdfunding immobilier devrait conserver un niveau de performance élevé par rapport aux autres produits d’épargne disponibles. D’une part, il répond aux besoins de financements de TPE / PME françaises de l’immobilier. L’allongement possible de certains chantiers couplé à l’information de nouveaux acteurs de l’immobilier (moins de 800 opérateurs ont fait appel au crowdfunding immobilier sur les 5.000 à 6.000 du marché) devrait entraîner un recours croissant à ce mode de financement. D’autre part, l’attrait des épargnants progresse, comme en témoigne la collecte globale de 505 millions d’euros en 2020 en progression de 35%, avec un ticket moyen en forte hausse.

Faut-il se montrer plus vigilant sur la sélection des projets alors que les effets de la crise sanitaire risquent d’apparaître à partir de 2021 ?

En matière d’investissement et d’épargne il faut toujours être vigilant. Du côté des plateformes, la sélection des projets financés est déjà très stricte et a même été renforcée dans une logique d’alignement sur les mêmes exigences que les banques. Par exemple, le projet doit être précommercialisé à plus de 50% désormais, contre 30% à 40% pour certaines plateformes auparavant.

Chez Fundimmo par exemple, nous avons des spécialistes qui scrutent les projets suivant 3 étapes de validation. Nous mettons en ligne le maximum d’informations en publiant nos indicateurs et c’est juste normal et notre intérêt à tous de faire montre du maximum de transparence. Du côté des investisseurs, il est essentiel de rappeler que la clé est la diversification, en n’investissant pas tout sur le même projet. C’est basique en matière d’éducation financière mais il faut le répéter. D’autant qu’avec un taux de défaut inférieur à 1%, sur 100 investissements, on gagne à minima 99 fois. Avec un taux de rendement supérieur à 9%, l’équation est limpide.

L’association Financement Participatif France (FPF) œuvre à la mise en place de bonnes pratiques pour préserver la confiance du public et prévenir des éventuelles dérives. Les plateformes jouent-elles le jeu en publiant leurs indicateurs de performance et de défaut harmonisés, établis selon le code de déontologie FPF ?

La plupart des plateformes, dont les acteurs majeurs, ont mis à jour fin 2020 ces indicateurs. Il y a donc du progrès mais nous réfléchissons à rendre ces indicateurs toujours plus lisibles et accessibles au grand public.

Que disent ces indicateurs concernant Fundimmo ?

Nous pouvons voir que nous avons un taux de défaut de 0% et seulement 2 projets en retard supérieur à 6 mois sur 189 financés (taux de retard de 0,5% contre 7,69% pour l’ensemble du marché).

Outre le processus de sélection drastique que nous mettons en œuvre sur chaque projet, je pense que nous avons la chance d’avoir un ADN immobilier et des spécialistes chevronnés de la finance immobilière. Nous sommes aussi dans un groupe qui est coté en Bourse (Foncière Atland), cela induit une grande rigueur sur ces sujets. C’est clairement notre intérêt de mettre en avant le maximum d’informations, c’est un marché qui reste jeune, c’est normal que les investisseurs recherchent des informations.

A l’échelle de toutes les plateformes, pouvez-vous estimer le nombre d’opérations qui risquent de connaître des défauts de remboursement ?

Une vingtaine d’opérations cumulent des retards de remboursements supérieurs à 2 ans. Sur ces dossiers, les investisseurs peuvent s’attendre à des pertes partielles ou totales. Ramené à un total de 1.820 opérations financées depuis les débuts du crowdfunding immobilier en 2013, ce taux de défaut potentiel ne dépasserait pas 1%, ce qui reste maîtrisé.

Quel message feriez-vous passer aux épargnants les plus frileux qui préfèrent garder leurs économies sur un Livret A ?

Le crowdfunding immobilier et le Livret A sont deux produits d’épargne incomparables en termes de rendements (9,3% contre 0,5%) mais aussi en termes de risques. Pour autant, ils ne sont pas incompatibles. Le crowdfunding immobilier est un produit qui permet de diversifier et dynamiser son épargne avec un retour sur du court terme. Ce n’est pas l’objectif du livret A qui aujourd’hui fait plutôt perdre de l’argent vu l’inflation…

Pour attirer les épargnant les plus frileux au risque, nous travaillons aux côtés des principales plateformes du marché (représentant 90% de la collecte totale) à la création d’une nouvelle offre, basée sur la garantie du capital, qui proposerait des rendements deux fois inférieurs. Cette offre pourrait voir le jour dès 2021, et nous estimons pouvoir attirer 2 à 3 millions d’épargnants avec cette solution sécurisée proposant des rendements très intéressants.

Le plafonnement des frais sur un PEA-PME a-t-il permis de développer ce mode détention des obligations permettant d’optimiser son imposition ?

Peu d’investisseurs utilisent à ce jour un PEA-PME pour le crowdfunding immobilier, environ 1%... Nous pensons que cela est dû à plusieurs facteurs : la méconnaissance du produit par les investisseurs, mais aussi l’action des banques rendant les démarches parfois trop complexes. Par ailleurs, les frais liés à l’enregistrement n’étaient pas plafonnés jusqu’à l’été dernier, rendant cette option moins intéressante en-dessous de 10.000€ par investissement.