Revendre des parts de SCPI répond à une réglementation stricte et contraignante.
Certains n'y pensaient peut-être plus mais revendre des parts de SCPI répond à une réglementation stricte et contraignante car, de la même manière que tout autre actif immobilier, une SCPI détenue en direct n’est pas très liquide. La liquidité ou le délai pour réaliser un retrait de ses parts dépend aussi fortement des conditions de marché du moment.
SCPI à capital variable
Dans le cas le plus courant d’une SCPI à capital variable, l'associé souhaitant revendre ses parts (partiellement ou en totalité) doit en faire sa demande auprès de la société de gestion. La sortie se fait alors au prix de retrait en vigueur déterminé par la société de gestion. Ce prix de retrait correspond en général au prix de souscription diminué de la commission de souscription (qui tourne souvent autour de 10% du prix). La demande de retrait n’est cependant jamais garantie et ne pourra être satisfaite que si elle est compensée par des souscriptions. Un ordre de priorité des demandes de retrait est ainsi établi en fonction de la date de la demande.
a savoir
Dans le cas particulier d'une SCPI sans frais d'entrée, le prix de retrait sera égal au prix de souscription, ce qui rend la revente moins pénalisante. Il faut cependant respecter un délai minimum de conservation de ces SCPI car il existe aussi des commissions de sortie anticipée.
Fonds de remboursement
Lorsque le retrait n’est pas compensé par les souscriptions, les gestionnaires de SCPI peuvent créer un fonds de remboursement afin d’apporter des réserves de liquidité. Le problème est que ce fonds sera souvent alimenté par la revente d’actifs de la SCPI avec le risque de matérialiser des moins-values. Autre inconvénient pour le vendeur, le rachat de parts via un fonds de remboursement se fait avec une décote par rapport à la valeur de retrait.
Quand la collecte va, tout va
Dans un marché des SCPI au beau fixe comme on l’a connu ces dernières années, tout allait bien puisque la collecte record entretenait une excellente liquidité pour la plupart des sociétés de gestion qui pouvaient rapidement compenser les demandes de retrait grâce aux nombreuses souscriptions. Depuis le printemps 2023, la collecte et donc les souscriptions ont nettement ralenti. Rien d’alarmant pour l’instant car les demandes de retrait ne semblent pas avoir augmenté de façon démesurée mais cela peut quand même se ressentir sur le délai d’exécution.
Demande de retrait en cas de baisse de prix
Des épargnants viennent d’ailleurs de subir de plein fouet ce délai de retrait alors qu’ils voulaient sortir d’une SCPI qui a ensuite baissé le prix de ses parts. On peut citer l’exemple d’Amundi Immobilier qui a fortement déprécié, le 23 juillet dernier, le prix de ses trois SCPI de bureaux. Parmi ces trois SCPI, Rivoli Avenir Patrimoine a vu son prix de souscription diminuer de 12,4% à 268 € et son prix de retrait reculer d’autant, de 281,54 € à 246,58 €. En cas de baisse du prix de souscription, le prix de retrait connaît en effet mécaniquement la même variation négative.
En 2022, tout allait bien : 274.278 parts de cette SCPI ont été vendues par les associés et compensées grâce à des souscriptions largement excédentaire de près de 800.000 parts. L’environnement a nettement changé cette année avec des souscriptions de seulement 74.318 parts au deuxième trimestre 2023 face à des demandes de retraits de 54.023 parts. Le nombre de parts en attente de retrait au prix de 281,54 € était ainsi de 40.464 à l’issue du premier semestre 2023.
Le 23 juillet quand l’annonce d’une baisse de prix de 12,4% pour Rivoli Avenir Patrimoine est tombée, une partie des demandes en attente de retrait n’avaient pas encore été exécutées. Or si une demande de retrait est non exécutée au jour de la baisse de prix, l’associé n’a d’autre choix que de retirer sa demande ou de la maintenir au nouveau prix inférieur. Pour les porteurs concernés, le choix est donc mince : maintenir leur ordre de retrait au nouveau prix déprécié de 246,58 € en conservant leur rang attribué dans le carnet d'ordres ou annuler leur ordre de retrait s'ils n'acceptent pas ce nouveau prix.
Un placement de long terme qui comporte des risques
A ceux qui auraient eu tendance à l’oublier, ces explications rappellent qu’un investissement dans les SCPI n’est pas garanti et supporte un niveau de risque qui est directement corrélé au contexte du marché immobilier et plus précisément à la catégorie des actifs composant le patrimoine de chaque SCPI. L’occasion de souligner aussi qu’investir dans des SCPI s’envisage sur du long terme, ce qui permet en général de relativiser les variations du prix des parts…
a savoir
Les parts de SCPI cessent de porter jouissance le premier jour du mois suivant celui au cours duquel le retrait a eu lieu. C’est donc précisément à partir de ce moment que le porteur cessera d’en recevoir les dividendes.
