SCPI : plus de 2 milliards d’euros en attente de retrait dans un marché de plus en plus fracturé

SCPI : plus de 2 milliards d’euros en attente de retrait dans un marché de plus en plus fracturé

Véritable nerf de la guerre de cette classe d’actifs, la collecte nette des SCPI est retombée à 5,7 milliards d’euros en 2023, très loin du record de plus de 10 milliards en 2022 (-44%).

SCPI : plus de 2 milliards d’euros en attente de retrait dans un marché de plus en plus fracturé
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L'Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) a confirmé une stabilité du taux moyen de distribution des SCPI pour l’année 2023 à 4,52% après 4,53% en 2022. Cette moyenne cache bien sûr des performances inégales entre catégories de SCPI avec les diversifiées qui continuent à afficher un taux de distribution élevé de 5,5% ou les SCPI de commerces qui restent dans la moyenne à 4,6%. En revanche, les SCPI de bureaux, les plus concernées ces derniers mois par des baisses des prix des parts, sont désormais la catégorie la moins performante en terme de dividendes avec seulement 4,10% en moyenne (4,20% en 2022).

Au-delà des catégories, 2023 aura aussi été le théâtre d’une profonde fracture entre les SCPI qui ont continué à collecter, souvent des fonds récents, et celles qui sont en panne de collecte. Nous avons ainsi identifié 13 SCPI avec des taux de distribution (brut de fiscalité étrangère) compris entre 6% et plus de 8% sur un marché d’environ 216 SCPI.

Collecte nette en baisse de -44%

Véritable nerf de la guerre de cette classe d’actifs, la collecte brute est retombée à 7,7 milliards d’euros en 2023 avec un ralentissement très prononcé sur les deux derniers trimestres. Mais avec 2 milliards d’euros de retraits effectués l’an dernier par les porteurs de parts, la collecte nette ne ressort qu’à 5,7 milliards d’euros, très loin du record de plus de 10 milliards en 2022 (-44%).

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Au quatrième trimestre 2023, les SCPI ont encore enregistré un volume significatif d’ordres de rachat, totalisant 1,3 milliard d’euros en prix de souscription. Sur ce montant, seuls 400 millions d’euros de rachats de parts, soit même pas un quart de la demande, ont été compensés par les nouvelles souscriptions du quatrième trimestre, mais aussi, par les collectes passées non investies pour certaines SCPI.

Plus de 2 milliards d’euros en attente de cession

Au 31 décembre 2023, la valeur des parts en attente de retrait a bondi à 2,1 milliards d’euros, soit 2,3% de la capitalisation du marché. C’est presque 1 milliard d’euros de plus qu’à fin septembre 2023 où la valeur des parts en attente de retrait se montait à 1,2 milliard d’euros. Des chiffres qui traduisent bien sûr l’augmentation des problèmes de liquidité rencontrés par beaucoup de SCPI en panne de collecte.

La fracture s’agrandit

Cette situation est très contrastée selon les SCPI puisque sur un total de 216 fonds, l’ASPIM en a comptabilisé 99 avec des parts en attente de rachat au 31 décembre 2023. En revanche, plus de la moitié du marché (121 SCPI) n’avaient aucune part en attente de rachat à la même date. Sans surprise, ce sont ces SCPI qui ont réalisé l’essentiel (80%) de la collecte brute du quatrième trimestre 2023.

Au 31 décembre 2023, la capitalisation des SCPI s’établissait à 90,1 milliards d’euros en intégrant une baisse de prix de part moyen, pondérée de la capitalisation, de 4,9% entre le 1er janvier et le 31 décembre 2023. Cette baisse moyenne intègre l’essentiel des ajustements des prix de l’immobilier constatés en 2023 avant la clôture de l’exercice. Mais alors que tous les résultats des expertises de patrimoine à fin 2023 ne sont pas encore connus, l’ASPIM ne cache pas que les prix des parts devront intégrer d’éventuels ajustements supplémentaires, nécessaires pour relancer la collecte…

Le message reste pour autant rassurant concernant l’évolution des dividendes car les gérants ont fait part à l’ASPIM d’anticipations globalement positives pour 2024 : 38% du marché en valeur anticipe une augmentation du dividende par part cette année tandis que 36% prévoient une stabilité, ne laissant que 26% des acteurs anticipant une diminution.

Hémorragie sur les unités de compte en assurance vie

Concernant les sociétés civiles supports d’unités de compte en assurance vie qui ont enregistré beaucoup de retraits ces derniers mois alimentant la crise de liquidité de certaines SCPI, l’année 2023 s’est soldée par une décollecte nette de 543 millions d’euros à comparer à plus de 5 milliards de collecte nette en 2022. L’hémorragie a été très forte au deuxième semestre avec -1,64 milliard d’euros. L’actif net des sociétés civiles en unités de compte immobilières a reculé à 23,5 milliards d’euros au 31 décembre 2023 (25 milliards fin 2022).

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