Les propriétaires de parts de SCPI bénéficient de l'indexation de l’inflation sur les loyers, dont la distribution constitue le rendement principal de leur placement sur le long terme.
Il n’y a pas que des mauvaises nouvelles pour le marché des SCPI même si les baisses de prix des parts consécutives à la dévaluation plus ou moins prononcée de certains patrimoines immobiliers, en fonction de la localisation et de la qualité des actifs détenus par chaque SCPI, vont probablement continuer à faire l’actualité dans les prochains mois.
Rendement régulier
On le répète souvent, ce qui compte en premier lieu pour une SCPI en tant qu’investissement à long terme, c’est sa capacité à générer un rendement régulier. Cela passe par un bon taux d’occupation des actifs, la solidité des locataires et la bonne tenue des loyers. En ce qui concerne les loyers, la période reste favorablement guidée par l’inflation, cette même inflation qui est d’ailleurs en grande partie à l’origine des baisses de valeurs d’expertises des actifs immobiliers à cause de la forte remontée des taux d’intérêts qu’elle a entraînée…
L’inflation joue donc à la fois négativement et positivement pour les SCPI. Côté positif, la pierre-papier est en capacité de se protéger de l’inflation grâce à l’indexation des loyers sur cette hausse des prix. Il n’y a qu’à voir les derniers indices de référence utilisés pour fixer l’évolution des loyers des locaux professionnels. Calculés trimestriellement par l’Insee, ces indices connaissent aujourd'hui des hausses d'une ampleur inédite en répercutant avec un peu de retard l’accélération des tensions inflationnistes.
+6,51% pour l'ILAT, +6,69% pour l'ILC
C’est ainsi que le dernier indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) a augmenté de 6,51% (pour le premier trimestre 2023) après +6,46% au trimestre précédent. Il s’agit de la plus forte hausse de cet indice depuis sa création en 2011.
Les SCPI de bureaux utilisent cet indice ILAT qui sert à la révision des loyers des baux professionnels en fonction des clauses d’indexation. L’ILAT s’applique aux locataires de bureaux, d’entrepôts logistiques ou autres locaux d'activité.
Pour les activités commerciales, les SCPI utilisent l’indice des loyers commerciaux (ILC) qui affichait, dans sa dernière mise à jour, une progression annuelle de 6,6% après +6,29% au trimestre précédent.
Plafonnement temporaire de l’ILC pour les PME
S’agissant de l’indice des loyers commerciaux (ILC), la loi de l’été 2022 sur la protection du pouvoir d’achat dispose cependant que cette variation annuelle prise en compte pour la révision du loyer applicable aux petites et moyennes entreprises (- de 250 personnes) ne peut excéder 3,5% jusqu’au premier trimestre 2024.
Il s’agit d’un bouclier loyers pour les PME de la même manière que le plafonnement mis en place pour les loyers d’habitation (IRL) mais les grandes enseignes, souvent clientes des SCPI, ne sont donc pas concernées.
Des loyers élevés offrent une meilleure protection contre la baisse des prix
Pour revenir au risque actuel de baisse de prix des parts, on peut ajouter que des loyers élevés ou maintenus à un bon niveau grâce à l’indexation de l’inflation protègent aussi la valeur des patrimoines. Un actif à haut rendement aura en effet moins de chances de subir des dévalorisations. « Les immeubles offrant des rendements élevés - synonymes de flux locatifs importants - auront plus de chance d’intéresser les investisseurs, ce qui contribue à maintenir leur prix à un niveau relativement intéressant », explique d’ailleurs le gestionnaire d’actifs Corum.
a savoir
L’ILAT et l’ILC sont indexés sur l’inflation car ils sont principalement calculés à partir de l’Indice des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers) et de l’Indice des prix de la construction neuve qui connaît également une forte progression dérivée de l’évolution du prix des matières premières. A noter que la formule de calcul de l’ILC a été révisée en mars 2022 et n'intègre désormais plus de composante liée au chiffre d’affaires du commerce de détail, afin d'éviter une augmentation de loyers trop forte pour les commerçants. Les prochains indices ILAT et ILC seront publiés fin septembre.
