SCPI : après les conséquences de la hausse des taux, attention aux problèmes de liquidité !

Il n’y a pas qu’une dépréciation de la valeur du patrimoine d’une SCPI qui peut motiver une société de gestion à abaisser le prix des parts. Un problème de liquidité est une autre raison possible. Il faut en effet rappeler que dans le cas le plus courant de SCPI à capital variable, lorsque des investisseurs veulent vendre leurs parts, la demande de retrait se fait normalement en contrepartie des nouvelles souscriptions.

La collecte est la meilleure alliée de la liquidité

Mais lorsque les demandes de retrait augmentent trop vite et dépassent la collecte, un volume très excédentaire de parts en attente de retrait peut caractériser un problème de liquidité et nous avons identifié au moins 7 SCPI dans une telle situation (voir plus bas). La société de gestion peut y remédier en créant un fonds de remboursement afin d’apporter des réserves de liquidité. Le problème est que ce fonds sera souvent alimenté par la revente d’actifs de la SCPI avec le risque de matérialiser des moins-values. Autre inconvénient pour le vendeur, le rachat de parts via un fonds de remboursement se fait avec une décote par rapport à la valeur de retrait, elle-même le plus souvent inférieure au prix de souscription par la déduction des frais d’entrée.

Le fonds de remboursement a donc ses limites et l’alternative est donc de relancer la collecte. Pour attirer les investisseurs, rien de tel que d’afficher un meilleur taux de distribution. Pour cela, la manière la plus radicale est de diminuer le prix de souscription d’une SCPI car cela revient à augmenter d’autant son rendement, les dividendes se rapportant alors à une base de prix moins élevée.

Le cas de Patrimmo Commerce

C’est ce qui va certainement se passer pour Patrimmo Commerce, une SCPI de commerces gérée par Primonial dont les actifs vont de surcroît connaître de nouvelles expertises à mi-année avec un résultat attendu en ce mois de septembre, sachant que son prix de reconstitution était déjà inférieur de près de 9% à son prix de souscription à fin 2022. Patrimmo Commerce fait face depuis plusieurs mois à des problèmes de liquidité liés à une très faible collecte : cette SCPI ne parvient pas à honorer les demandes de retrait et même son fonds de remboursement peine à prendre le relais.

Le dernier bulletin d’information trimestriel de Patrimmo Commerce mentionne plus de 116.000 parts en attente de retrait à fin juin 2023, un volume en constate augmentation depuis trois trimestres. En parallèle, la collecte a été insignifiante au deuxième trimestre 2023 : à peine 119 parts. A moins d’abonder significativement le fonds de remboursement en vendant des actifs (251 actifs en portefeuille), c’est donc surtout au moyen d’une relance de la collecte que cette SCPI améliorera sa liquidité.

La situation de Patrimmo Commerce doit quand même être relativisée, le volume de parts en attente de retrait à fin juin 2023 représentait un peu plus de 20 millions d’euros face à une capitalisation de plus de 750 millions. Ce volume en attente se limite ainsi à environ 3% du nombre total de parts et Patrimmo Commerce dispose d’une trésorerie excédentaire d’environ 8 ME.

Buroboutic

Deux SCPI sont également confrontées à de sérieux problèmes de liquidités chez Fiducial Gérance. Le cas de Buroboutic, SCPI diversifiée à dominante de locaux commerciaux en province, semble le plus préoccupant puisque sa collecte est à l’arrêt pendant que plus de 100.000 parts étaient en attente de retrait à fin juin 2023. Cela représente une part importante de 7,4% du capital de cette SCPI qui pèse 375 ME. Fiducial Gérance a donc décidé de mettre en place un fonds de remboursement depuis le 1er juillet 2023 afin de permettre aux associés inscrits sur le registre des retraits depuis plus de 3 mois, de sortir.

Avec un prix de retrait de 240,3 €, les demandes de retrait portent sur 25 ME (avant décote liée au fond de remboursement). Il faudra donc des cessions d’actifs significatives pour honorer ces sorties, sachant que Buroboutic indique dans son dernier reporting semestriel travailler à la cession de 8 actifs, dont 5 font d’ores et déjà l’objet de promesses de vente pour un montant total de 6,3 ME. Comme dans le cas de Patrimmo Commerce, Buroboutic pourrait aussi relancer sa collecte en baissant significativement son prix de parts. Un scénario d'autant plus probable que son prix de reconstitution était déjà inférieur de près de 6% à son prix de souscription à fin 2022...

Ficommerce Proximité

Fiducial a également activé en juillet un fonds de remboursement pour sa SCPI Ficommerce Proximité, spécialisée comme son nom l’indique dans les commerces de proximité (666 ME de capitalisation). Ficommerce Proximité souffre d’une faible collecte face à des demandes de retrait portant sur un peu plus de 5% de son capital (150.650 parts en attente de retrait au 30 juin 2023). Les gérants ont quand même annoncé la signature de promesses de vente pour 4 actifs situés en province (montant non communiqué).

Novapierre Résidentiel

Gérée par Paref Gestion, Novapierre Résidentiel est la première SCPI résidentielle avec des logements essentiellement situés à Paris (351 ME de capitalisation). Sentant la baisse des prix de l’immobilier parisien venir après tant d’années de hausse, des investisseurs institutionnels tapent à la porte de sortie depuis le début de l’année si bien que l’embouteillage est désormais important : 5,8% du capital était en attente de retrait à fin juin 2023. Paref Gestion va certainement devoir vendre des logements à faible potentiel de relocation pour alimenter le fonds de remboursement déjà mis en place mais semble pour l’instant vouloir préserver le stock de plus- values qui pourront être distribuées dans le futur. Novapierre Résidentiel. A noter que son prix de part augmenté à 1.664 € le 1er juin 2023 fait encore ressortir 5% de décote par rapport à la valeur de reconstitution à fin 2022.

Novapierre 1

Autre SCPI dans le giron de Paref Gestion, Novapierre 1 est une SCPI de commerces en régions de 182,6 ME de capitalisation avec un important volume de parts en attente de retrait : 6,1% du capital à fin juin 2023. Novapierre 1 a déjà mis en place un fonds de remboursement mais son prix de souscription (augmenté à 442 € le 1er juin 2023) restait très décoté de presque 10% par à la valeur de reconstitution à fin 2022.

Pierre Rendement

Aestiam Pierre Rendement est une SCPI de locaux commerciaux (401 ME de capitalisation) avec 4,7% du capital en attente de retrait à fin juin 2023. Un fonds de remboursement est activé et a déjà permis à près de 3% du capital d’être remboursé au premier semestre 2023.

Crédit Mutuel Pierre 1

Crédit Mutuel Pierre 1 est une SCPI de bureaux historique gérée par La Française REM avec 50 années d’existence (lancée en 1973) et une capitalisation de 1,1 milliard d’euros. Au 30 juin 2023, le nombre de parts en attente de retrait était en hausse et représentait 3,3% du capital. Ici aussi, un fonds de remboursement est déjà en place depuis un certain moment car cette SCPI ne parvient plus à collecter malgré un délai de jouissance ramené au premier mois suivant le mois de souscription. Il faut dire que son taux d’occupation financier (TOF) se limite à 88,2% avec pas mal de bureaux vacants en région parisienne (près de 60.000 m²).

Bien étudier les rapports de gestion avant d’investir

Ce genre de détails ne doivent cependant pas échapper aux épargnants au moment de choisir une SCPI. Mieux vaut donc prendre le temps d’éplucher les rapports de gestion ou de se faire guider par un conseiller car si un tel investissement se conçoit sur un horizon de long terme d’au moins 10 ans qui permet de lisser les variations de prix sur la durée, on voit bien qu’on ne sort pas comme on veut d’une SCPI et qu’on peut parfois se trouver bloqué pour une durée plus ou moins longue. Et bien sûr, mieux vaut mettre toutes les chances de son côté pour éviter de rentrer sur une SCPI juste avant une baisse de prix…

La situation de toutes ces SCPI paraît cependant relativement isolée à l’échelle du marché global constitué de plus de 200 SCPI où on ne constate pas, à ce jour, de problèmes insurmontables de liquidité malgré le ralentissement général de la collecte. Pour relancer en douceur la collecte, plusieurs sociétés de gestion ont d’ailleurs décidé de réduire le délai de jouissance de leurs SCPI. Cela permet aux souscripteurs de toucher plus rapidement leurs premiers dividendes. Une partie des SCPI, en particulier les plus jeunes, continuent par ailleurs à afficher d'importantes collectes les mettant totalement à l'abri de tout problème de liquidité.

Pas d’alerte aujourd'hui à l’échelle du marché

L’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) n’avait pas caché que les SCPI ont été confrontées à une hausse des demandes de rachats dès le premier semestre 2023 mais estimait à la mi-juillet que les différents mécanismes de gestion de la liquidité ont permis jusqu’à présent une gestion normale de ces demandes. Avec un peu plus d’1 milliard d’euros sur la première moitié de l’année, le volume de parts échangées sur le marché secondaire a augmenté de 32% par rapport au second semestre 2022.

Ramené à l’ensemble du marché des SCPI, cela correspondait à un taux de rotation des parts de 1,2% sur le semestre à comparer à 0,8% par semestre en moyenne en 2022. Par ailleurs, le cumul des parts en attente de cessions et des retraits non compensés se limitait au 30 juin 2023 à 0,35% de la capitalisation globale du marché, ce qui était encore loin d'être alarmant à cette échelle. A voir maintenant si cette situation ne va pas trop se dégrader au deuxième semestre...