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Le marché des SCPI avait été confronté à une hausse des demandes de rachats de parts dès le début de l’année 2023 mais la situation s’est fortement dégradée depuis cet été.
On en sait désormais davantage sur l’état de la liquidité du marché des SCPI. Depuis cet été et la forte baisse de prix affectant principalement certaines grosses SCPI de bureaux, beaucoup d’épargnants mais aussi d’investisseurs institutionnels ont essayé de sortir, souvent sans succès car leurs ordres de retrait n’ont pas rencontré de contrepartie grâce aux souscriptions. Ces problèmes de de liquidité sont cependant largement concentrés sur des SCPI avec des taux de distribution décevants qui ne collectent plus, parfois depuis de longs mois.
Le marché des SCPI avait été confronté à une hausse des demandes de rachats de parts dès le début de l’année 2023 mais la situation s’est fortement dégradée depuis cet été. L'Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) a ainsi comptabilisé au troisième trimestre 2023 des ordres de rachats pour 1,7 milliard d’euros, montant équivalent en prix de souscription à 1,85% de la capitalisation du marché. En comparaison, ce taux de rotation se limitait à 1,2% sur l’ensemble du premier semestre 2023 et à seulement 0,8% en moyenne par semestre en 2022.
Même pas 30% de la demande de retrait a été compensée
Sur ce montant demandé de 1,7 milliard d’euros, seuls 500 millions d’euros de rachats de parts ont pu être compensés sur le trimestre par les nouvelles souscriptions ou par les collectes passées non investies pour certaines SCPI, soit même pas 30% de la demande. Au 30 septembre 2023, la valeur des parts en attente de retrait se montait donc encore à 1,2 milliard, soit 1,3% de la capitalisation du marché à comparer à seulement 0,35% trois mois auparavant.
L’ASPIM souligne cependant que la situation des parts en attente est très contrastée selon les SCPI. A fin septembre, sur un total de 212 SCPI, 98 SCPI gérées par 17 sociétés de gestion avaient des parts en attente de rachat mais 114 SCPI gérées par 38 sociétés de gestion n’avaient aucune part en attente de rachat à la même date.
Fort ralentissement de la collecte
C’est bien sûr cette grosse moitié de SCPI sans parts en attente de rachat qui a réalisé l’essentiel de la collecte brute du troisième trimestre 2023 : 1,06 milliard d'euros, soit 78% de l’ensemble des souscriptions. La collecte nette a fortement ralenti sur le trimestre à 852 millions d’euros mais elle s’élève encore à 4,8 milliards d’euros depuis le début de l’année.
L’autre fait marquant, c’est la répartition de cette collecte qui a profondément changé depuis quelques mois. Au troisième trimestre, les SCPI « diversifiées » ont capté 43% des souscriptions brutes, la part des SCPI de bureaux chutant à 28%. Des chiffres qui masquent d'ailleurs une collecte totalement à l’arrêt pour certaines SCPI historiques de bureaux mais aussi quelques SCPI de commerces.
Des taux de distribution stables en moyenne
Toujours pas d’inquiétudes en revanche, et c’est l’enjeu principal s’agissant de produit de rendement à long terme, sur les taux de distribution des dividendes. L’ASPIM note que le taux de distribution moyen servi par les SCPI, toutes catégories confondues, s’établit à 3,25 % sur les trois premiers trimestres 2023 et assure que cette tendance permet d’anticiper un taux annuel proche de celui de 2022 (4,53% en moyenne). Mais là encore, les écarts risquent de se creuser entre les SCPI les moins performantes et les plus jeunes et agiles qui seront au-dessus de 6% de rendement brut de fiscalité étrangère, voire même de 7% pour certaines...
