Les recettes à haut rendement de la SCPI Novaxia Neo et de l’unité de compte Novaxia R

Les recettes à haut rendement de la SCPI Novaxia Neo et de l’unité de compte Novaxia R

La stratégie de Novaxia prend tout son sens aujourd’hui avec des décotes prix qui n’ont jamais été aussi importantes sur les bureaux ou galeries commerciales obsolètes.

Les recettes à haut rendement de la SCPI Novaxia Neo et de l’unité de compte Novaxia R
Crédit photo © Novaxia © Boris-Yvan DASSIE

Bonne performance confirmée pour la SCPI sans frais de souscription Novaxia Neo qui continue d’afficher un taux de distribution brut supérieur à 6% en 2023 avec 6,53% après 6,33% en 2022. C’est un peu moins bien pour l’unité de compte Novaxia R, éligible en assurance vie et PER, avec +2,06% l’an dernier contre +5,04% en 2022.

Une année de transition pour Novaxia R

La performance de Novaxia R s’inscrit toutefois dans un environnement où la moyenne des UC immobilières disponibles sur le marché était négative de -5% à fin septembre 2023. Novaxia R, dont l’objectif reste de délivrer plus de 5% par an, compte d’ailleurs rétablir la barre cette année avec un objectif compris entre 5% et 6%. 2024 bénéficiera en effet du lancement de la construction de plusieurs projets alors que 2023 a souffert d’une phase de portage financier défavorable à l’évolution de la valeur liquidative du fonds.

La trentaine de projets détenus en direct par Novaxia R (environ deux tiers du patrimoine) génèrent en effet de la valeur avec l'avancement de leur transformation, selon un calendrier qui va de l’acquisition au dépôt puis à l’obtention et purge du permis de construire, au lancement des travaux puis à la commercialisation et enfin les revenus locatifs. A fin septembre 2023, près d’un tiers des actifs vacants étaient prêts à recycler et plus de 11.000 logements étaient en cours de développement, majoritairement situés en Ile-de-France. Novaxia R est aussi investi à près d’un quart du patrimoine dans la SCPI Neo.

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Des opportunités historiques de décotes de prix

Ces deux fonds Novaxia restent plus que jamais engagés dans leur démarche consistant à acquérir des bureaux ou galeries commerciales obsolètes à prix décoté avec un potentiel de transformation en logements ou en autres actifs immobiliers comme des hôtels. Avec environ 5 millions de m² de bureaux vacants en Île-de-France, les échéances du décret tertiaire ou la politique de zéro artificialisation nette (ZAN) qui mène à reconstruire la ville sur la ville, le contexte de marché n’a jamais été aussi favorable au recyclage urbain avec d’énormes décotes de prix pour l’acquisition de bureaux obsolètes tandis que le résidentiel reste dynamique.

Une collecte toujours dynamique

« Nous sommes à un moment de marché pour l’acquisition que nous attendions depuis longtemps », se réjouit Mathieu Descout, membre du Directoire de Novaxia Investissement. D’autant que Novaxia peut compter sur une collecte toujours dynamique : près de 300 millions d’euros net au total en 2023 dont 180 millions sur Novaxia R et 62 millions sur Neo. Le Président fondateur de Novaxia, Joachim Azan, évoque des décotes de prix allant jusqu’à -50% ou même -70% dans certaines zones périphériques. Le groupe a même cité l’exemple d’un actif commercial à vendre l’an dernier à un prix initial supérieur à 100 ME, pour lequel Novaxia avait une proposition à 60 ME, dans un premier temps refusée par rapport à une offre concurrente de 80 ME qui a finalement capoté. Au final, la baisse des prix étant passée par là, Novaxia est revenu un peu plus tard avec une offre de 30 ME, acceptée cette fois…

La différence de stratégie entre Novaxia R et Novaxia Neo

Mais là où Novaxia R intervient directement à toutes les étapes de cette transformation, Novaxia Neo se concentre d’abord sur la phase de gestion locative et sur l’amélioration de l'efficacité énergétique des bâtiments lorsqu’ils peuvent être rénovés. Les investissements de Neo se dirigent pour l’instant sur des actifs avec des baux d’une durée courte qui ne répondront plus aux normes d’ici quelques années et qui seront alors susceptibles d’être recyclés en logements en générant d’éventuelles plus-values grâce à la valeur du terrain. Contrairement à l’UC Novaxia R, lorsqu’un bâtiment trop obsolète pour être rénové n’aura plus de locataire, la SCPI Neo se chargera d’en faire un nouveau projet avec obtention d’un permis de construire afin de le revendre, de préférence en bloc.

L’emplacement privilégié

C’est à ce niveau que l’identification, dès l’acquisition, de la faisabilité d’une telle transformation, qui repose sur un bon emplacement et une volonté d’évolution de l’urbanisation de la municipalité, prend tout son sens, notamment pour protéger la valeur de l'actif. Le groupe se positionne donc uniquement dans des métropoles de plus de 200.000 habitants et privilégie la banlieue parisienne proche des transports en commun. La capacité de cette SCPI à maintenir son taux de distribution pendant les futures phases de transformation de ces actifs ne pourra cependant se jauger que sur la durée puisqu’elle a été lancée il y a moins de 4 ans et qu’aucun actif significatif na pour l’instant été libéré par les locataires.

En tant que spécialiste de la transformation urbaine avec un modèle intégré qui va du financement avec Novaxia Investissement à la maîtrise d’ouvrage avec la structure Novaxia Développement, Novaxia a aussi l’avantage d’être peu concurrencé sur l’achat de ce type d’actifs.

Prix de parts maintenu

Pour revenir à Neo, Laurent Boissin, Président du Directoire de Novaxia Investissement, affiche sa confiance pour maintenir la performance de distribution de la SCPI cette année sachant que l’objectif est compris entre 6% et 6,75%. Laurent Boissin confirme aussi que le prix de souscription de Neo reste inférieur à la valeur de reconstitution suite aux expertises de fin d’année avec même « un peu de confort ».

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