Les problèmes de liquidité s’aggravent encore pour certaines SCPI

Les problèmes de liquidité s’aggravent encore pour certaines SCPI
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En terme de montant, c’est la SCPI Épargne Foncière (La Française REM) qui affiche le chiffre le plus impressionnant avec plus de 284 millions d’euros en attente de cession à fin décembre 2023.

Les problèmes de liquidité s’aggravent encore pour certaines SCPI
Crédit photo © OCpictures

L’analyse des premiers bulletins trimestriels (T4 2023) publiés par les SCPI montre que les problèmes de liquidité se sont encore aggravés pour certaines SCPI en panne de collecte. Il faut en effet rappeler que dans le cas le plus courant de SCPI à capital variable, lorsque des investisseurs veulent vendre leurs parts, la demande de retrait se fait prioritairement en contrepartie des nouvelles souscriptions. Lorsque les demandes de retrait augmentent trop vite et dépassent la collecte, les ventes ne peuvent pas être exécutées et un volume très excédentaire de parts en attente de retrait peut donc caractériser un problème de liquidité.

Une douzaine de SCPI concentrent actuellement les problèmes de liquidité les plus sérieux, sachant qu'une bonne moitié des 215 SCPI du marché n'avaient, de leur côté, aucune part en attente de retrait à fin septembre 2023. Les choses peuvent cependant rapidement évoluer car le plus souvent, ces problèmes de liquidité sont consécutifs à un afflux assez récent de demandes de retrait à l’initiative d’investisseurs institutionnels et plus particulièrement d’assureurs dans le cas des SCPI distribuées en assurance vie.

Le groupe La Française REM est particulièrement concerné avec les SCPI LF Grand Paris Patrimoine, Crédit Mutuel Pierre 1 et Épargne Foncière, de même que la société de gestion Aestiam avec les SCPI Pierrevenus et Pierre Rendement.

Épargne Foncière (La Française REM)

En terme de montant en attente de cession, c’est la SCPI de bureaux Épargne Foncière (La Française REM) qui affiche le chiffre le plus impressionnant avec plus de 284 millions d’euros à fin décembre 2023. Le nombre de parts en attente de retrait, venant à 84% d’institutionnels, représente 5,9% du capital (2,4% à fin septembre) de cette grosse SCPI qui capitalise 5,2 milliard d’euros. Un encours qui place d'ailleurs Épargne Foncière comme la plus importante SCPI du marché en terme de capitalisation, au même niveau que Primovie de Primonial (5,2 milliards également). De quoi relativiser l'importance de ce montant en attente de retrait...

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Épargne Foncière a quand même collecté près de 10 millions d’euros au quatrième trimestre 2023 et son taux de distribution est ressorti à 4,43% sur l’année, dans la moyenne du marché.

LF Grand Paris Patrimoine (La Française REM)

Pour la SCPI LF Grand Paris Patrimoine (La Française REM), le montant en attente de retrait est également très important : plus de 154 millions d’euros à fin décembre 2023. Le nombre de parts en attente de retrait, à l’initiative d’institutionnels pour 99%, représente en effet 11% du capital de cette SCPI qui capitalise 1,5 milliard d’euros. LF Grand Paris Patrimoine a collecté 5,7 millions d’euros au quatrième trimestre 2023 et son taux de distribution est ressorti à 4,53% sur l’année, là aussi dans la moyenne du marché.

Crédit Mutuel Pierre 1 (La Française REM)

Crédit Mutuel Pierre 1, autre SCPI de bureaux à Paris et en Ile-de-France gérée par La Française REM, a vu son pourcentage de parts en attente de retrait passer en trois mois de 3,6% à 10,5% du capital à fin 2023. Cela représente 98 millions d’euros pour cette SCPI de 1 milliard d’euros de capitalisation dont le taux de distribution 2023 était à peine supérieur à 4%. La Française a précisé dans son dernier bulletin que les trois quarts de ces demandes de retrait viennent d’institutionnels.

a savoir

Le groupe La Française nous a par ailleurs confirmé que les expertises de fin d’année des patrimoines sont en ligne avec les valeurs de réalisation arrêtées à fin septembre 2023. Autrement dit, il n’y aura pas de mauvaises surprises de baisse de prix des parts des SCPI gérées par La Française en ce début d’année 2024.

Pierrevenus (Aestiam)

Pour la SCPI de bureaux et commerces Pierrevenus gérée par Aestiam, le pourcentage du capital en attente de cession est passé de 11,2% à fin septembre 2023 à 12,4% fin 2023. Un afflux d’ordres de retrait a été observé depuis le troisième trimestre 2023 sur cette SCPI dont la collecte est au ralenti malgré un taux de distribution 2023 très correct de 4,7%. Ces ordres sont sans doute à l’initiative d’investisseurs institutionnels car cette SCPI est dédiée à un contrat d’assurance vie détenu par Abeille Assurances.

Pierrevenus a échappé à la vague de baise des prix des parts en 2023 et Aestiam nous a confirmé que sa SCPI reste dans le tunnel de valorisation réglementaire (plus ou moins 10% par rapport à la valeur de reconstitution) sur la base des valeurs d'expertises à fin 2023. Il n'y a donc pas de baisse de prix en vue à court terme.

Pierre Rendement (Aestiam)

Pour la SCPI de commerces Pierre Rendement, le pourcentage du capital en attente de cession est passé de 6,2% à fin septembre 2023 à 8,2% fin 2023. Cette SCPI est en panne de collecte depuis le deuxième trimestre 2023 et n’a pas utilisé son fonds de remboursement au cours des deux derniers trimestres. Pour cette SCPI au rendement 2023 très correct de 4,5%, les demandes de retrait émanent pourtant principalement de particuliers. Comme pour Pierrevenus, aucune baisse de prix n'est à craindre à court terme pour la SCPI Pierre Rendement selon Aestiam.

Genepierre (Amundi)

Bonne nouvelle en revanche pour la liquidité de la SCPI Genepierre (Amundi) qui s’est améliorée grâce à des cessions d’actifs qui ont alimenté le fonds de remboursement. Genepierre constate à ce jour 3,4% de parts en attente de retrait (dont 2,18% à l’initiative de personnes physiques) contre plus de 5% à fin septembre 2023. Cette SCPI s’est notamment débarrassée d’un immeuble de bureaux à Paris entièrement vacant pour un peu plus de 10 millions d’euros.

Quels leviers pour améliorer la liquidité ?

Pour améliorer la liquidité, les SCPI à capital variable disposent de plusieurs alternatives. Il y a d’abord le système de compensation différée qui permet aux gérants de SCPI d’utiliser directement la collecte passée non investie pour satisfaire des demandes de retraits. Il y a ensuite divers moyens de favoriser une relance de la collecte, par exemple en réduisant au minimum le délai de jouissance des parts.

Ces deux premiers leviers, déjà largement utilisés aujourd'hui, peuvent cependant rapidement trouver leurs limites. Les SCPI ont alors la possibilité de créer un fonds de remboursement provenant de la cession d’actifs immobiliers ou de report à nouveau, destiné à faciliter la liquidité des parts en cas de tension sur les retraits non compensés. Le fonds de remboursement a cependant l’inconvénient d’être dilutif pour les investisseurs qui ne souhaitent pas vendre leurs parts, surtout dans la période actuelle de baisse des prix car cela revient le plus souvent à matérialiser des moins-values. Autre inconvénient pour les vendeurs, le rachat de parts via un fonds de remboursement se fait avec une décote significative par rapport à la valeur de retrait.

Suspendre la variabilité du capital

Il y a enfin la procédure de ventes de parts de gré à gré entre investisseurs mais cela joue historiquement un rôle très marginal. En dernier recours, les SCPI ayant prévu dans leurs statuts la possibilité de suspendre provisoirement la variabilité de leur capital dans des conditions de marché exceptionnelles peuvent actionner ce levier afin d’organiser de façon temporaire un marché secondaire avec une confrontation des ordres d’achat/vente comme dans le cas d’une SCPI à capital fixe. Les ordres sont ainsi traités au meilleur prix, un peu comme une cotation boursière. Une option à laquelle réfléchit actuellement la SCPI Pierre Rendement d'Aestiam.

Pour le groupe La Française, cette solution ne serait envisagée qu’en dernier recours, l’heure étant plutôt à maintenir une rotation des portefeuilles avec un programme ambitieux de cession pour 2024 visant en priorité des actifs qualifiés de « liquides », mais sans sacrifier les meilleurs immeubles (Trophy Assets).

7 SCPI avec des problèmes de liquidité
Source : Boursier.com
* Le montant en attente de cession correspond au nombre de parts multiplié par le prix de retrait
Capital en attente de cession à fin septembre 2023Capital en attente de cession à fin décembre 2023Montant en attente de cession à fin 2023 *Capitalisation de la SCPIFonds de remboursement
Pierrevenus (Aestiam)11,2%12,4%24,4 millions d'euros211 millions d'eurosNon activé
Pierre Rendement (Aestiam)6,2%8,2%29,8 millions d'euros401 millions d'eurosActivé
LF Grand Paris Patrimoine (La Française)5,6%11%154,3 millions d'euros1,5 milliard d'eurosActivé
Crédit Mutuel Pierre 1 (La Française)3,6%10,5%98 millions d'euros1 milliard d'eurosActivé
Épargne Foncière (La Française)2,4%5,9%282,4 millions d'euros5,2 milliards d’eurosNon activé
PFO2 (Perial)4,08%4,8%108 millions d'euros2,45 milliards d'eurosNon activé
Genepierre (Amundi)5%3,4%15,8 millions d'euros821 millions d'eurosNon activé
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