Les problèmes de liquidité s'accumulent pour certaines SCPI, quelle solution pour y remédier ?

Les problèmes de liquidité s'accumulent pour certaines SCPI, quelle solution pour y remédier ?

Nous avons identifié au moins 12 SCPI avec plus de 3% du capital en attente de cession à fin septembre 2023.

Les problèmes de liquidité s'accumulent pour certaines SCPI, quelle solution pour y remédier  ?
Crédit photo © OcPictures

Les problèmes de liquidités se sont nettement accentués dans le secteur des SCPI depuis cet été. La vague de baisse de prix des parts a bien sûr pesé en poussant certains épargnants à vendre leurs parts mais c’est surtout le ralentissement de la collecte qui explique cette tendance. Une collecte qui est même à l’arrêt depuis plusieurs trimestres pour certaines SCPI. Il faut en effet rappeler que dans le cas le plus courant de SCPI à capital variable, lorsque des investisseurs veulent vendre leurs parts, la demande de retrait se fait prioritairement en contrepartie des nouvelles souscriptions.

Lorsque les demandes de retrait augmentent trop vite et dépassent la collecte, les ventes ne peuvent pas être exécutées et un volume très excédentaire de parts en attente de retrait peut donc caractériser un problème de liquidité. Une dizaine de SCPI concentrent actuellement les plus graves problèmes de liquidité sachant qu'une bonne moitié des 215 SCPI du marché n'avaient, de leur côté, aucune part en attente de retrait à fin septembre.

Nous avons ainsi identifié au moins 12 SCPI avec plus de 3% du capital en attente de cession à fin septembre 2023 (voir notre tableau). Pour certaines, ce pourcentage monte à plus de 8% du capital avec un afflux d'ordres de retrait intervenu au troisième trimestre 2023, probablement à l'initiative d'investisseurs institutionnels. Parmi ces SCPI, plusieurs ont abaissé leurs prix de parts dernièrement (Buroboutic, Ficommerce Proximité, Genepierre et Crédit Mutuel Pierre 1). Une baisse de prix peut d'ailleurs aider à relancer la collecte car cela revient à augmenter le rendement de la SCPI, les dividendes se rapportant alors à une base de valeur moins élevée.

Les principales SCPI avec des problèmes de liquidité
Source : Boursier.com
Nombre de parts en attente de cession au 30 septembre 2023Pourcentage du capital en attente de cessionCapitalisation de la SCPIFonds de remboursement
Pierrevenus (Aestiam)84.36811,2%211 millions d'euros
Primofamily (Primonial)102.5158,3%252 millions d'euros
Novapierre Résidentiel (Paref Gestion)16.7087,9%351 millions d'eurosActivé
Buroboutic (Fiducial Gérance)105.6587,5%375 millions d'eurosActivé
Novapierre 1 (Paref Gestion)27.1116,6%182 millions d'eurosActivé
Patrimmo Commerce (Primonial)235.8346,1%676 millions d'eurosActivé
Pierre Rendement (Aestiam)26.8806,2%401 millions d'eurosActivé
Ficommerce Proximité (Fiducial Gérance)157.3965,4%666 millions d'eurosActivé
LF Grand Paris Patrimoine (La Française REM)275.8745,6%1,5 milliard d'euros
Genepierre (Amundi)183.7865%821 millions d'euros
Crédit Mutuel Pierre 1 (La Française REM)138.8103,6%1,01 milliard d'eurosActivé
Patrimmo Croissance Impact (Primonial)9.1613,3%206 millions d'euros

Forte hausse des demandes de retraits depuis un trimestre

Dans la plupart des cas, les demandes de retraits ont fortement progressé entre la fin juin et la fin septembre 2023. Nous avons par exemple observé des doublements de volumes de parts en attende de cession pour trois SCPI sur le trimestre écoulé : de 3% à 6,1% pour Patrimmo Commerce, de 1,47% du capital à 2,99% du capital pour Laffitte Pierre, et même de 1% à 2,6% pour Primopierre. Dans le cas des deux SCPI avec le plus gros pourcentage de parts en attente de retrait, Pierrevenus (11,2%) et de Primofamily (8,3%), l'afflux d'instructions de vente est brusquement intervenu au troisième trimestre 2023, probablement à l'initiative d'investisseurs institutionnels. Plusieurs SCPI mettent ainsi en avant le fait que l'augmentation constatée du volume des demandes de retrait émane quasi exclusivement des institutionnels.

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Fonds de remboursement

Les sociétés de gestion peuvent remédier à ces problèmes de liquidité en créant un fonds de remboursement afin d’apporter des réserves de liquidité. Le problème est que ce fonds sera généralement alimenté par la revente d’actifs de la SCPI. Dans la période actuelle de baisse des prix, autant dire que cela revient à matérialiser des moins-values avec le risque de détruire de la valeur pour l’ensemble des porteurs de parts. Autre inconvénient pour les vendeurs, le rachat de parts via un fonds de remboursement se fait avec une décote par rapport à la valeur de retrait, elle-même le plus souvent inférieure au prix de souscription par la déduction des frais d’entrée.

Exemple de décote via le fonds de remboursement

On peut citer l’exemple de la SCPI de bureaux Sélectinvest 1, gérée par le groupe La Française. Elle ne figure pas dans notre liste mais rencontre quand même des problèmes de liquidité avec 2,7% du capital en attente de cession au 30 septembre 2023. Dans le cas de cette SCPI, l’augmentation constatée du volume des demandes de retrait émane d’ailleurs quasi exclusivement d’investisseurs institutionnels. Son prix de retrait, qui correspond au prix de souscription de 640 € moins les droits d’entrée, est actuellement fixé à 600 €. Un fonds de remboursement a déjà été mis en place, permettant à des porteurs de sortir à un prix décoté de 551 €. Mais depuis le 13 septembre 2023, du fait de l’évolution de la valeur de réalisation de la SCPI, le prix de sortie actualisé via le fonds de remboursement a été diminué à 497 €, soit une décote totale de plus de 22% par rapport au prix de souscription...

Les autorités de régulation réfléchissent à améliorer les mécanismes de liquidité des SCPI

Le fonds de remboursement a donc ses limites et les autorités de régulation réfléchissent à améliorer les mécanismes de liquidité des SCPI. Sachant que la liquidité d’actifs immobiliers est par nature limitée, il ne faut cependant pas espérer de recette miracle. D’après nos informations, les réflexions actuelles visent surtout à solutionner les quelques cas les plus inquiétants où les demandes de retraits s’accumulent sans que les SCPI concernées ne parviennent à relancer la collecte ou à céder suffisamment d’actifs dans de bonnes conditions financières. Une issue pourrait consister à autoriser les SCPI, pour une durée temporaire, à passer d’un statut de capital variable à un statut de capital fixe.

Le marché des parts d’une SCPI à capital fixe se caractérise par la confrontation des ordres d'achats et de ventes sur le marché secondaire. Cette organisation permet en théorie aux associés qui veulent sortir de trouver une contrepartie, même si elle peut se faire avec une forte décote. Cela permettrait surtout d’éviter aux associés ne souhaitant pas vendre leurs parts de subir les désagréments des ventes d’actifs pour alimenter le fonds de remboursement.

Qu'en pensent les professionnels du secteur ?

« Il y aurait une logique, dans le cadre d’une durée limitée, à pouvoir passer à un marché secondaire plus classique avec confrontation de l’offre et la demande », nous a confié Jean-Marie Souclier, Président de la société de gestion Sogenial Immobilier. Sogenial n'est pas concernée par ces problèmes car ses trois principales SCPI, Coeur de Ville, Coeur de Régions et Coeur d'Europe, continuent à enregistrer de très bons niveaux de collecte.

« Un fonds de remboursement peut rapidement devenir destructeur de valeur. Passer à capital fixe serait une décision dure mais juste pour les associés qui ne souhaitent pas sortir en faisant payer en quelque sorte le prix de la liquidité aux vendeurs », ajoute Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com.

a savoir

L'Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) avait comptabilisé au troisième trimestre 2023 des ordres de rachats pour 1,7 milliard d’euros, un montant équivalent en prix de souscription à 1,85% de la capitalisation du marché des SCPI. En comparaison, ce taux de rotation se limitait à 1,2% sur l’ensemble du premier semestre 2023 et à seulement 0,8% en moyenne par semestre en 2022.

Sur ce montant demandé de 1,7 milliard d’euros, seuls 500 millions d’euros de rachats de parts ont pu être compensés sur le trimestre par les nouvelles souscriptions ou par les collectes passées non investies pour certaines SCPI, soit même pas 30% de la demande. Au 30 septembre 2023, la valeur des parts en attente de retrait se montait donc encore à 1,2 milliard, soit 1,3% de la capitalisation du marché à comparer à seulement 0,35% trois mois auparavant. Des chiffres qui ont certainement continué à gonfler au quatrième trimestre.

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