La SCPI Iroko Zen est bien partie pour une 4ème année à plus de 7% de rendement des dividendes

La SCPI Iroko Zen est bien partie pour une 4ème année à plus de 7% de rendement des dividendes

2023 a été une grosse année pour Iroko Zen : les acquisitions ont représenté un peu plus de 60% du patrimoine actuel de la SCPI.

La SCPI Iroko Zen est bien partie pour une 4ème année à plus de 7% de rendement des dividendes
Crédit photo © iStock

Trois années d’existence et déjà trois performances de rendement des dividendes supérieur à 7% pour la SCPI sans frais d’entrée Iroko Zen qui affiche un taux de distribution (brut de fiscalité étrangère) de 7,12% en 2023 après 7,01% en 2021 et 7,04% en 2022.

Iroko Zen compte d'ailleurs rééditer un taux de distribution supérieur à 7% cette année. L’objectif 2024 est pour l’instant fixé dans une fourchette de 6,75% à 7,50% qui sera certainement affinée durant l’année.

Une grosse année d’acquisitions

2023 a été une grosse année pour Iroko Zen : les acquisitions ont représenté un peu plus de 60% du patrimoine actuel de la SCPI. L’équipe de gestion a bénéficié d’une forte collecte de 254 millions d’euros et a même continué à utiliser le levier de la dette pour saisir des opportunités d’achat jugées relutives, c’est-à-dire avec des rendements locatifs autour de 7%, voire davantage.

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Pour bien comprendre la belle mécanique d’Iroko Zen, les dirigeants confient avoir étudié l’an dernier pas moins de 1.600 actifs à vendre. Un peu plus de 500 ont été retenus, le plus souvent avec des offres de prix agressives, si bien qu’environ 1 sur 10 ont abouti à une négociation acceptée par le vendeur. Au final, 38 dossiers ont été finalisés après la dernière étape de « due diligence ». Des bureaux près de Lyon ont par exemple été achetés à 29,9 millions d’euros après une négociation de plus de 20% sur le prix initial de 38 millions, permettant au final un rendement acte en main de 7,31%.

Stratégie d’investissement opportuniste

« Notre stratégie d’investissement est opportuniste, nous nous attachons à regarder toutes les acquisitions, dès 1 million d’euros, ce qui nous permet de soigner la granularité de notre patrimoine et sa diversité géographique et sectorielle », souligne le Président d’Iroko, Gautier Delabrousse-Mayoux. Tout cela suppose d’ailleurs de mobilier une grosse équipe d’investissement qui a été renforcée. Le groupe ne s’interdit pas non plus de conclure des deals importants comme les locaux d’activité de l’équipementier automobile Segula Technologies en Allemagne pour 50 millions d’euros avec un rendement locatif de près de 7%. Il s’agit de la plus grosse acquisition réalisée par Iroko Zen à ce jour, marquant une importante diversification vers l’Allemagne, pays le plus attractif en termes de fiscalité pour les épargnants.

Iroko Zen a d’ailleurs terminé l’année avec 56% de son patrimoine situé hors France, en Allemagne, en Espagne, en Irlande et aux Pays-Bas. De quoi permettre une nouvelle amélioration de la rentabilité nette pour les porteurs de parts à l’issue de leur déclaration de revenus du printemps 2024.

Confiance pour 2024

La confiance des dirigeants à maintenir un rendement élevé en 2024 est à rapprocher d’une belle enveloppe de 140 millions d’euros sous promesse de vente à environ 8% de rendement locatif. Il s’agit plutôt d’actifs situés en France où les décotes de prix sont très importantes actuellement, notamment car certains fonds sont contraints de revendre des actifs.

Iroko Zen pourra en parallèle continuer à utiliser de la dette pour embarquer de telles rentabilités locatives. Le ratio d’endettement de la SCPI est actuellement de 29% avec un coût moyen de la dette de 3,8%. Guillaume Débats, Directeur des fonds en charge des finances, explique que les taux d’endettement bancaire sont actuellement entre 4,50% et 5% mais avec la possibilité de les renégocier à l’avenir avec la baisse des taux directeurs qui se profile.

« 2024 sera un des meilleurs moments pour investir en immobilier tertiaire, nous sommes convaincus que c’est la période la plus propice de ces dix dernières années et qu’Iroko a une position unique sur le marché pour en profiter », affirme Gautier Delabrousse-Mayoux.

Prix des parts

Au niveau du prix des parts, les expertises indépendantes principalement menées sur 100% des actifs en portefeuille montrent que le patrimoine récent, granulaire et diversifié de la SCPI fait plus que résister à la crise qui a touché bon nombre d’autres SCPI anciennes subissant de fortes baisses de prix de leurs actifs achetés avant 2022. A fin 2023, le prix de part d’Iroko Zen de 200 € présente ainsi une décote d’environ 4,5% par rapport à la valeur de reconstitution de 209,4 €

Avec l’aide d’un patrimoine totalement renouvelé en 2023, cette valeur de reconstitution s’est légèrement appréciée l’an dernier par rapport à 207,2 € fin 2022. « Nous pourrions augmenter le prix de parts mais nous préférons attendre et voir l’évolution des taux d’intérêts d’ici l’été 2024 avant de prendre une telle décision », confie d’ailleurs le Président d’Iroko.

A SAVOIR

Parmi les autres indicateurs clé de la SCPI à retenir :

  • Moins de 10% d’institutionnels au capital.
  • Une capitalisation de 467 millions d’euros.
  • Une collecte qui ne faiblit pas avec déjà 26 millions en janvier.
  • Un taux d’occupation de quasiment 100%.

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