EXCLUSIF : les 13 meilleures SCPI qui versent jusqu'à 8% de dividendes

EXCLUSIF : les 13 meilleures SCPI qui versent jusqu'à 8% de dividendes

Prime à la jeunesse et à l’agilité au cours d’une année 2023 pleine d’opportunités pour les SCPI en mesure d’investir grâce à une collecte dynamique. Retrouvez notre palmarès complet des meilleurs taux de distribution.

EXCLUSIF : les 13 meilleures SCPI qui versent jusqu'à 8% de dividendes
Crédit photo © iStock

Alors que le taux de rendement moyen des SCPI devrait être à peu près stable pour l’année 2023 (4,53% en 2022), une douzaine de fonds, sur un peu plus de 200 au total, ont encore dépassé les 6% de taux de distribution (brut de fiscalité étrangère). Parmi ces SCPI les plus performantes du moment, plusieurs ont même accru leur niveau de distribution par rapport à 2022.

Ce palmarès que nous livrons en avant-première consacre naturellement les jeunes SCPI qui sont en phase de constitution de leur patrimoine et bénéficient donc de la forte baisse des prix des actifs immobiliers tertiaires qui a fait remonter les rendements locatifs en 2023. Parmi ces jeunes SCPI, on retrouve cette année encore les SCPI sans frais d’entrée (Remake Live, Zen et Neo) dans le haut du palmarès. Elles rencontrent en effet beaucoup de succès et bénéficient donc d’une forte collecte leur permettant de saisir les opportunités d’achat.

On peut aussi remarquer que la plupart de ces SCPI ont une stratégie d’investissement diversifiée et qu'une bonne partie est allée chercher de la performance hors de France. Enfin, les SCPI qui se sont lancées ces derniers mois seront à suivre en 2024 car la plupart comptent bien être très opportunistes pour profiter de la baisse des prix de l’immobilier tertiaire. Il y a notamment Alta Convictions, Upêka (nouvelle SCPI sans droit d’entrée), Comète, NCap Continent et Sofidynamic.

Voici les 13 meilleurs taux de distribution 2023 compris entre 6% et plus de 8% :

1ère : Transitions Europe avec 8,16%

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Prime à la jeunesse et à l’agilité au cours d’une année 2023 pleine d’opportunités pour les SCPI en mesure d’investir grâce à une collecte dynamique. Créée il y a tout juste plus d’un an avec un patrimoine qui est donc en pleine phase de constitution, Transitions Europe (Arkea Reim) déboule directement en tête du palmarès avec un taux de rendement explosif de 8,16%. Transitions Europe a pour vocation d’accompagner les transitions auxquelles l’immobilier doit faire face en investissant dans un portefeuille d’actifs diversifiés (bureaux, santé, éducation, logistique, activités, hébergement géré…).

2ème : Remake Live avec 7,79%

La SCPI sans frais d’entrée Remake Live a encore fait fort en 2023 avec une performance de taux de distribution de 7,79% (brut de fiscalité étrangère) après 7,64% en 2022. Un score d’autant plus remarquable que Remake Live fait partie des quelques SCPI du marché à avoir récemment augmenté le prix de ses parts (+2% depuis le 1er juin 2023), ce qui a un effet légèrement dilutif sur le taux de distribution. La prévision de taux de distribution 2024 est pour l’instant maintenue au niveau initial de 2023, entre 6,50% à 7,50%. Une fourchette qui sera bien sûr progressivement affinée au cours des prochains trimestres…

3ème : Iroko Zen avec 7,12%

Trois années d’existence et déjà trois performances de rendement des dividendes supérieur à 7% pour la SCPI sans frais d’entrée Iroko Zen qui affiche un taux de distribution (brut de fiscalité étrangère) de 7,12% en 2023 après 7,10% en 2021 et 7,04% en 2022. Iroko Zen compte d'ailleurs rééditer un taux de distribution supérieur à 7% cette année. L’objectif 2024 est pour l’instant fixé dans une fourchette de 6,75% à 7,50% qui sera certainement affinée durant l’année.

4ème : Neo avec 6,53%

Bonne performance confirmée pour la troisième SCPI sans frais d’entrée disponible sur le marché, Novaxia Neo, qui affiche un taux de distribution 2023 de 6,53% après 6,33% en 2022. Novaxia Neo affiche sa confiance pour maintenir la performance de distribution de la SCPI cette année sachant que l’objectif est compris entre 6% et 6,75%.

5ème : Épargne Pierre Europe avec 6,26%

Petite SCPI diversifiée (bureaux, commerces, locaux d’activité) lancée début 2023 par le groupe Atland, Épargne Pierre Europe se concentre sur les actifs de taille unitaire réduite. Elle investit exclusivement dans la zone euro hors France avec deux pays pour l’instant ciblés en priorité : Espagne Pays-Bas. Sa jeunesse l’a logiquement aidé à dépasser 6% de taux de distribution.

6ème : Epsilon 360° avec 6,25%

La jeune SCPI diversifiée Epsilon 360°, gérée par la société de gestion indépendante Epsicap et spécialisée dans les investissements immobiliers tertiaires "smallcaps" en France (commerce, santé, bureaux, logistique…) a confirmé un taux de distribution de 6,25%, en progression par rapport à 6,08% en 2022. Epsilon 360° a déjà prévu de faire mieux en 2024 en se projetant sur 6,50%.

7ème : LOG IN avec 6,21%

Nouvelle SCPI européenne dédiée à l’immobilier industriel et logistique en Europe lancée il y a un peu plus d’un an par la société de gestion Theoreim, LOG IN a battu son objectif avec 6,21% de taux de distribution 2023. Ici aussi en pleine phase de constitution, son patrimoine est actuellement concentré sur des locaux d’activité et des sites de production industriels dans quatre pays hors de France : Espagne, Royaume-Uni, Italie et Allemagne.

8ème : Cœur de Régions avec 6,20%

Régularité confirmée chez Sogénial Immobilier avec la SCPI Cœur de Régions qui se maintient au-dessus de 6% pour la cinquième année consécutive. Son taux de distribution 2023 ressort à 6,2% après 6,4% en 2022 alors que son prix de souscription avait encore été majoré de +0,77% le 1er juillet 2023 après +0,93% en décembre 2022.

9ème : Corum Origin avec 6,06%

Du côté des SCPI traditionnelles avec un historique plus long, Corum Origin a confirmé sa belle régularité en se maintenant au-dessus de 6% (6,06% en 2023 après 6,88% en 2022), ce qui permet à ce support aujourd’hui investi dans 13 pays de la zone euro d’avoir distribué entre 6% et 7% de dividendes depuis plus de 10 ans. L’avenir reste très prometteur quand on sait que les immeubles acquis par cette SCPI en 2023 dégagent un rendement moyen proche de 9% au moment de leur achat. Corum Origin bénéficie par ailleurs d’un réservoir de plus-values qui peuvent être reversées en fonction des arbitrages sur certains actifs.

10ème : Optimale avec 6,02%

Lancée il y a un peu plus de 3 ans, la petite SCPI diversifiée Optimale, gérée par Consultim Asset Management, a réussi à dépasser 6% de taux de distribution en 2023. Constitué d’actifs de taille réduite (inférieure à 10 millions d’euros), le patrimoine d’Optimale affiche un rendement locatif élevé de de 7,5% frais et droits inclus. De quoi viser encore un rendement d’au moins 6% en 2024, voire mieux en fonction des opportunités d’acquisitions qui ne manqueront pas de se présenter.

10ème ex-aequo : CRISTAL Life avec 6,02%

CRISTAL Life a la particularité d’investir dans les actifs essentiels à la vie des personnes comme l’alimentaire, le logement, l’éducation, la santé, l’exercice d’activités professionnelles, ou encore les loisirs. Lancée par Inter Gestion il y a 3 ans, cette jeune SCPI avec petite exposition en Europe a nettement amélioré son taux de distribution à 6,02% en 2023 après 5,51% en 2022. Une performance renforcée par une récente revalorisation de son prix de souscription de +2% au 1er novembre 2023.

11ème : Vendôme Régions avec 6,01%

Vendôme Régions, gérée par Norma Capital, investit principalement dans les bureaux, locaux d’activité et locaux à usage de commerces. La SCPI concentre ses investissements dans les grandes agglomérations de province, et en région Île-de-France. Son taux de distribution a progressé de 5,71% en 2022 à 6,01% en 2023.

12ème : Cap Foncières & Territoires avec 6%

Investie dans les grandes métropoles françaises, Cap Foncières & Territoires figure encore en bonne place dans le palmarès 2023. Son taux de rendement a été confirmé à 6% dont 6,51% au quatrième trimestre. Cette SCPI a la particularité d’investir en partie dans des immeubles neufs qui répondent aux normes techniques et thermiques les plus exigeantes du moment en ciblant des taux de rendement immobiliers de l’ordre de 7% net, tout en bénéficiant d’une rémunération des versements des appels de fonds en état futur d’achèvement au taux de l’investissement.

Les 13 meilleurs taux de distribution des SCPI en 2023
Source : Boursier.com
Taux de distribution 2023Taux de distribution 2022Objectif de taux de distribution 2024Pourcentage du patrimoine hors de France
Transitions Europe8,16%60%
Remake Live7,79%7,64%Entre 6,50% à 7,50%65%
Zen7,12%7,04%Entre 6,75% à 7,50%56%
Neo6,53%6,33%Entre 6% et 6,75%45%
Épargne Pierre Europe6,26%100%
Epsilon 360°6,25%6,08%6,50%0%
LOG IN6,21%100%
Cœur de Régions6,20%3%0%
Corum Origin6,06%6,88%6%96%
Optimale6,02%5,52%Au moins 6%0%
CRISTAL Life6,02%5,51%6%22%
Vendôme Régions6,01%5,71%0%
Cap Foncières & Territoires6%5,92%0%

Une stratégie européenne permettant d’optimiser la fiscalité

Tous ces taux de distribution se définissent comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers (payés par le fonds pour le compte de l’associé), versé au titre de l’année en cours et divisé par le prix de souscription des parts au 1er janvier 2023.

Dans beaucoup de cas, ces SCPI ont l’avantage d’être investies en bonne partie en zone euro sur des immeubles hors de France, ce qui permet à l’épargnant d’alléger sa fiscalité, notamment grâce à l’absence des prélèvements sociaux français au taux de 17,2%. De quoi permettre une amélioration de la rentabilité nette pour les porteurs de parts à l’issue de leur déclaration de revenus du printemps 2024. Ces SCPI européennes ont souvent accru leurs positions à l’international ces derniers mois et nous vous livrons ci-dessous la dernière ventilation géographique de leur patrimoine à fin 2023 :

  • Transitions Europe a déjà bâti un portefeuille localisé à 60% hors de France.
  • Remake Live a déjà investi dans quatre pays en Europe, en particulier en Espagne, au Royaume-Uni et en Irlande, si bien que seuls 65% de ses actifs sont situés hors de France.
  • Chez Iroko Zen, 56% des loyers sont issus d’immeubles situés à l’étranger (Irlande, Espagne, Pays-Bas et Allemagne).
  • Novaxia Neo revendique 45% de ses actifs hors de France.
  • Pour Corum Origin, c’est carrément 96% du patrimoine qui est situé hors de France avec une présence renforcée aux Pays-Bas.
  • LOG IN a un positionnement 100% à l’international avec une présence globalement équilibrée entre Espagne, Royaume-Uni, Italie et Allemagne.
  • Positionnement là aussi 100% international pour Épargne Pierre Europe.
  • CRISTAL Life dispose pour l’instant d’une exposition d’un peu plus de 20% hors de France.
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