Crowdfunding immobilier : les retards de remboursement montent en flèche et présagent une forte hausse du taux de défaut

Crowdfunding immobilier : les retards de remboursement montent en flèche et présagent une forte hausse du taux de défaut
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Le taux de retard des projets financés est passé d'environ 12% en 2022 à presque 24% aujourd’hui selon les estimations d’HelloCrowdfunding.

Crowdfunding immobilier : les retards de remboursement montent en flèche et présagent une forte hausse du taux de défaut
Crédit photo © iStock

Atterrissage confirmé pour le crowdfunding immobilier. Le site HelloCrowdfunding, qui agrège régulièrement une grande partie des données du secteur, n’a comptabilisé que 970 projets financés en 2023 pour environ 910 millions d’euros, à comparer à presque 1.300 projets et un peu plus de 1,3 milliard en 2022, soit une baisse de 30% en valeur. La collecte avait fortement ralenti à partir de l’été 2023 et s’est ensuite complètement effondrée au quatrième trimestre 2023 avec une chute de presque 60% par rapport à la même période en 2022. Ces chiffres provisoires de l'année 2023 peuvent encore évoluer à la marge mais la tendance à la baisse est désormais claire et peu susceptible d’évoluer en 2024.

Un placement qui rapporte en moyenne plus de 10% brut

Ce placement n’a pourtant jamais rapporté autant, avec un taux de rendement moyen affiché qui dépasse pour la première fois 10% avant impôts (quand tout se passe bien) contre 9,5% en 2022. Mais si les épargnants et investisseurs sont beaucoup moins présents, c’est parce que beaucoup ont pris conscience de la montée progressive des risques liée à la dégradation de la conjoncture du marché immobilier français. L’environnement est devenu de plus en plus difficile pour la promotion immobilière qui a fait face à de nouvelles normes environnementales (RE 2020) puis à une envolée des coûts de construction en parallèle de la forte remontée des taux d’emprunt qui désolvabilise sa clientèle.

En dehors des programmes de logements neufs ou des projets de bureaux, le crowdfunding immobilier s’est aussi beaucoup développé auprès des marchands de bien qui subissent de leur côté l’inflation du coût des travaux et le retournement des prix immobiliers. A ce sombre tableau s’est ajouté les défaillances de sous-traitants. Ces derniers mois, les plateformes ont donc rehaussé les taux de rendement promis pour attirer les épargnants et mieux rémunérer l’accroissement du risque. Des taux qui atteignent souvent 11% brut aujourd’hui mais qui posent aussi des interrogations sur la capacité des opérateurs à rembourser de telles échéances...

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Un taux de retard supérieur à 20%

Tout cela se traduit par un taux de retard de remboursement qui monte en flèche, passé d'environ 12% en 2022 à presque 24% aujourd’hui selon les estimations d’HelloCrowdfunding qui recense en effet plus de 530 retards sur environ 2.240 projets en cours. Un projet est considéré comme étant en retard lorsque l'échéance maximale de remboursement prévue contractuellement est dépassée. Ce taux ne prend pas en compte les retards mineurs qui sont fréquents (conditions météo, travaux plus longs que prévu, aléas administratifs…) et conformes au délai de prorogation réglementaire de 6 mois.

Une centaine de projets affichent des retards inquiétants

Parmi ces 530 projets hors délai, environ 240 affichent des retards de quelques mois pour lesquels il n’y a pour l’instant rien d’alarmant. Les épargnants continuent d’ailleurs à percevoir leurs intérêts pendant cette phase de prolongation. Environ 180 autres projets affichent des retards de 1 à 2 ans qui peuvent déjà révéler des problèmes significatifs et une soixantaine d’autres ont des retards inquiétants de 2 à 3 ans. Mais c’est surtout la cinquantaine de projets avec des retards de plus de 3 ans qui est alarmante, sachant que ces retards vont jusqu’à 5 ou 6 ans pour certains.

Ces retards de plus de 3 ans cachent la plupart du temps des procédures judiciaires engagées et des probabilités élevées de pertes partielles ou totales pour les investisseurs. On sait d’ailleurs déjà que quelques promoteurs et marchands de biens ayant eu parfois recours à des collectes sur plusieurs plateformes ont déposé leur bilan. La liste des marchands de biens en difficultés financières s'est par ailleurs fortement allongée, ce qui suppose de nombreuses autres défaillances. Deux plateformes restent particulièrement concernées par ces retards inquiétants : Anaxago et Wiseed mais cela est dû aussi à leur historique car ces deux acteurs ont débuté très tôt dans le crowdfunding immobilier et elles sont donc les premières à révéler ces difficultés.

Quel taux de défaut ?

Le taux de défaut reste toujours aussi difficile à quantifier précisément car les plateformes tardent à communiquer les projets en perte définitive et quand cela intervient, c’est souvent après de longues années de procédures judiciaires. Si on devait parler d’un taux de défaut reflétant la réalité, il se situerait ainsi sans doute déjà proche de 2% d’après nos estimations, par rapport à un total d’environ 5.400 projets financés depuis les débuts du crowdfunding immobilier il y a 8 ans.

Mais dans la conjoncture immobilière actuelle qui s’annonce encore très difficile en 2024 et compte tenu de tous les retards accumulés, ce taux de défaut pourrait certainement monter à 3% ou 4% en concernant jusqu'à au moins 200 projets. Enfin, si on devait calculer un taux de défaut par année, il est à craindre une explosion pour des millésimes comme 2020 ou 2021, période où les projets financés se sont heurtés par la suite, dans leur déroulement, au retournement du marché immobilier (hausse des taux et du coût des travaux, baisse des prix...). Des taux qui commencent cette fois à devenir très préoccupants, même face à un potentiel de rendement brut supérieur à 10%...

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