Comment ramener la confiance sur les SCPI ?

Comment ramener la confiance sur les SCPI ?

Nous avons interrogé Jean-Marc Coly, président de l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM), au sujet des problèmes de liquidité qui deviennent inquiétants pour certaines SCPI à capital variable.

Comment ramener la confiance sur les SCPI ?
Crédit photo © OCpictures

Jean-Marc Coly, Président de l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM), a répondu à nos questions au sujet des problèmes de liquidité qui deviennent inquiétants pour certaines SCPI à capital variable dont les associés ne parviennent pas à vendre leurs parts.

« Tout vient de la collecte », pose d’emblée Jean-Marc Coly, appelant en priorité à restaurer la confiance auprès des épargnants et investisseurs dont une partie a été échaudée par la vague de baisse de prix des parts intervenue depuis cet été. « Ramener la confiance, cela passe par une meilleure transparence sur les taux de distribution attendus en 2024 et sur les valorisations des patrimoines des SCPI. Il faudra donc attendre le résultat des expertises de fin d’année », considère Jean-Marc Coly.

Les SCPI face à une crise financière de courte durée

Celui qui a dirigé par le passé les divisions Immobilier des groupe La Française ou Amundi, rappelle que le marché des SCPI fait principalement face, depuis 2022, à une crise financière liée à une remontée brutale des taux d’intérêt qui a dégonflé la prime de risque associée à l’immobilier. Cette prime de risque peut se définir comme la différence entre le taux de capitalisation et les taux d’intérêt réels des emprunts d’Etat (OAT 10 ans en France). Une crise qui devrait être de relative courte durée car on voit désormais se profiler la fin de la hausse des taux directeurs par les banques centrales. Cela se traduit déjà sur le marché obligataire avec un rendement des OAT 10 ans aujourd’hui revenu autour de 2,50% alors qu’il culminait encore à plus de 3,50% début octobre, soit près de 100 points de base de différence.

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« La baisse des taux et la reprise de l’activité économique sont deux facteurs qui devraient relancer la valorisation des actifs immobiliers tertiaires à partir de la mi-2024 ou en 2025 », estime Jean-Marc Coly. « La collecte s’en trouverait naturellement regénérée, avec même peut-être le sentiment de pouvoir acheter sur des points bas », ajoute-t-il. Bien sûr, des opportunités peuvent apparaître dès aujourd’hui à travers les jeunes SCPI ou d’autres fonds bénéficiant toujours d’une importante collecte leur permettant d’acheter des actifs à prix décoté.

Compensation différée

En attendant, Jean-Marc Coly rappelle que plusieurs mécanismes existent pour gérer les problèmes de liquidité des SCPI, qui sont par nature des produits d’investissement peu liquides puisque leurs sous-jacents sont des bureaux, commerces, entrepôts ou autres actifs immobiliers. Il y a d’abord le système de compensation différée qui permet aux gérants de SCPI d’utiliser directement la collecte passée non investie pour satisfaire des demandes de retraits.

Fonds de remboursement

Les SCPI à capital variable ont aussi la possibilité de créer un fonds de remboursement provenant de la cession d’actifs immobiliers ou de report à nouveau, destiné à faciliter la liquidité des parts en cas de tension sur les retraits non compensés. Le fonds de remboursement a cependant l’inconvénient d’être dilutif pour les investisseurs qui ne souhaitent pas vendre leurs parts, surtout dans la période actuelle de baisse des prix car cela revient le plus souvent à matérialiser des moins-values. Autre inconvénient pour les vendeurs, le rachat de parts via un fonds de remboursement se fait avec une décote significative par rapport à la valeur de retrait.

Suspendre la variabilité du capital

Il y a enfin la procédure de ventes de parts de gré à gré entre investisseurs mais cela joue historiquement un rôle très marginal. En dernier recours, les SCPI ayant prévu dans leurs statuts la possibilité de suspendre provisoirement la variabilité de leur capital dans des conditions de marché exceptionnelles peuvent actionner ce levier afin d’organiser un marché secondaire avec une confrontation des ordres d’achat/vente comme dans le cas d’une SCPI à capital fixe. Les ordres sont ainsi traités au meilleur prix, un peu comme une cotation boursière. « Il s’agit de l’outil ultime pour régler des problèmes de liquidité. Il sera certainement utilisé par quelques sociétés de gestion mais pour d’autres, il sera préférable d’attendre un retour de la collecte qui reste le meilleur moyen naturel d’assurer la liquidité », analyse le président de l’ASPIM.

a savoir

La multiplication des ordres de retrait observée ces derniers mois sur certaines SCPI à capital variable peut aussi cacher des instructions de précaution car un ordre de priorité des demandes de retrait est toujours établi en fonction de la date de la demande. Les investisseurs peuvent ainsi retirer leurs ordres à tout moment.

Les principales SCPI avec des problèmes de liquidité
Source : Boursier.com
Nombre de parts en attente de cession au 30 septembre 2023Pourcentage du capital en attente de cessionCapitalisation de la SCPIFonds de remboursement
Pierrevenus (Aestiam)84.36811,2%211 millions d'euros
Primofamily (Primonial)102.5158,3%252 millions d'euros
Novapierre Résidentiel (Paref Gestion)16.7087,9%351 millions d'eurosActivé
Buroboutic (Fiducial Gérance)105.6587,5%375 millions d'eurosActivé
Novapierre 1 (Paref Gestion)27.1116,6%182 millions d'eurosActivé
Patrimmo Commerce (Primonial)235.8346,1%676 millions d'eurosActivé
Pierre Rendement (Aestiam)26.8806,2%401 millions d'eurosActivé
Ficommerce Proximité (Fiducial Gérance)157.3965,4%666 millions d'eurosActivé
LF Grand Paris Patrimoine (La Française REM)275.8745,6%1,5 milliard d'euros
Genepierre (Amundi)183.7865%821 millions d'euros
Crédit Mutuel Pierre 1 (La Française REM)138.8103,6%1,01 milliard d'eurosActivé
Patrimmo Croissance Impact (Primonial)9.1613,3%206 millions d'euros
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